庚子春節(jié)，舉國上下本是闔家歡聚、喜氣盈門的時(shí)刻，卻被一場(chǎng)突如其來的新型冠狀病毒肺炎疫情打斷了節(jié)日的歡聚。雖然疫情的發(fā)展和傳播超過了人們的想象，但相信在黨和政府的堅(jiān)強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)下，全國人民萬眾一心，我們很快會(huì)打贏這場(chǎng)沒有硝煙的戰(zhàn)爭。
疫情發(fā)生以來，國家及各地政府都不斷出臺(tái)各種疾病防控政策，如交通管制、企業(yè)延遲復(fù)工、娛樂場(chǎng)所歇業(yè)等。隨著疫情的不斷擴(kuò)散，政府的防控措施也越發(fā)迅速、嚴(yán)厲，自2020年2月2日起，為響應(yīng)疫情防控安排，重慶主城的主要商場(chǎng)也相繼閉店或暫停營業(yè)，這不僅給商場(chǎng)的正常經(jīng)營造成了影響，也給商場(chǎng)與商戶之間的租賃合同履行等問題帶來了糾紛隱患。
一、本次疫情是否屬于不可抗力？
不可抗力指合同訂立時(shí)不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。我國關(guān)于不可抗力的相關(guān)規(guī)定主要來自《民法總則》《合同法》。根據(jù)上述法律規(guī)定，不可抗力的基本特征為：1.發(fā)生在合同履行期間，具有不可預(yù)見的偶然性；2.與當(dāng)事人主觀意志無關(guān)，具有不可控制的客觀性；3.屬于法定免責(zé)事由；4.根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任。
但是，法律只規(guī)定了不可抗力的特征與適用，對(duì)于哪些情況屬于不可抗力并沒有進(jìn)行明確規(guī)定。截至目前，最高院、國務(wù)院等相關(guān)政府部門也沒有出臺(tái)相關(guān)司法解釋與政策性文件將此次疫情定義為不可抗力。只有中國國際商會(huì)在2020年1月30日發(fā)布的通知中表示：受新型冠狀病毒感染的肺炎疫情的影響，導(dǎo)致無法如期履行或不能履行國際貿(mào)易合同的，企業(yè)可向中國國際貿(mào)易促進(jìn)委員會(huì)申請(qǐng)辦理與不可抗力相關(guān)的事實(shí)性證明，中國國際貿(mào)易促進(jìn)委員會(huì)可以出具不可抗力證明。同時(shí)，根據(jù)國家衛(wèi)健委2020年1月20日發(fā)布的一號(hào)公告，將受新型冠狀病毒感染的肺炎列入《傳染病防治法》規(guī)定的乙類傳染病，并采取甲類傳染病的疾病預(yù)防措施，各地政府紛紛啟動(dòng)一級(jí)響應(yīng)，并制定實(shí)施了多項(xiàng)管控措施。參照2003年6月11日最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關(guān)審判、執(zhí)行工作的通知》（法〔2003〕72號(hào)）規(guī)定：“由于‘非典’疫情原因，按原合同履行對(duì)一方當(dāng)事人的權(quán)益有重大影響的合同糾紛案件，可以根據(jù)具體情況，適用公平原則處理。因政府及有關(guān)部門為防治‘非典’疫情而采取行政措施直接導(dǎo)致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影響致使合同當(dāng)事人根本不能履行而引起的糾紛，按照《中華人民共和國合同法》第一百一十七條和第一百一十八條的規(guī)定妥善處理。”盡管這一通知是針對(duì)“非典”時(shí)期相關(guān)案件而提出，但在如今情況與“非典”時(shí)期具有較高相似性的情況下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為這一通知對(duì)于本次疫情期間相關(guān)交易活動(dòng)的處理具有非常高的參考價(jià)值。
綜上所述，我們認(rèn)為：本次疫情從法律上分析，與2003年非典型肺炎相似，都是突發(fā)的公共衛(wèi)生事件，屬于人類無法避免、無法預(yù)見、無法完全克服的客觀障礙，性質(zhì)上屬于法律規(guī)定的不可抗力事件。
（二）不可抗力的法律后果
根據(jù)《民法總則》第一百八十條以及《合同法》第一百一十七條之規(guī)定，我國法律主要將不可抗力作為法定免責(zé)事由，在不可抗力事件持續(xù)階段，任何一方無法履行合同造成的違約可以據(jù)此免責(zé)，但也有相應(yīng)的例外情形。因此，本次新型冠狀病毒感染的肺炎疫情能否成為據(jù)以免責(zé)的合法事由，還需要考量以下兩個(gè)條件：
1. 本次疫情是否為導(dǎo)致不能履行合同中約定的義務(wù)或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的原因
雖然本次疫情發(fā)生了，但是如疫情并不是合同不能按約履行或者合同目的不能實(shí)現(xiàn)的原因，則本次疫情雖然是不可抗力，但是并不能作為免責(zé)事由。
2. 一方當(dāng)事人如因自身原因?qū)е潞贤男惺艿讲豢煽沽τ绊懀荒苊庳?zé)
如在疫情發(fā)生前，一方當(dāng)事人存在如遲延履行、不適當(dāng)履行的過錯(cuò)在先，致使合同的履行受到了疫情的影響，則該當(dāng)事人對(duì)合同無法正常履行也有一定的負(fù)面影響因素，不能援引“不可抗力”免除責(zé)任。
二、本次疫情如構(gòu)成不可抗力，承租人是否有權(quán)向出租人要求解除合同？
近期，商場(chǎng)客戶咨詢的最多的問題就是：疫情的結(jié)束尚無定論，在本已低迷的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，如果承租商戶紛紛要求解約或撤場(chǎng)怎么辦？針對(duì)這個(gè)問題，我們應(yīng)當(dāng)逐層分析：
首先，需要考察雙方簽署的租賃合同，是否將“不可抗力”的出現(xiàn)作為合同解除的合法情形和充分條件，是否在不可抗力的基礎(chǔ)上，附加諸如“合同確實(shí)無法履行、合同目的無法實(shí)現(xiàn)”的條件，進(jìn)而再根據(jù)具體約定和實(shí)際情況作出判斷。
（二）無約定情形下，需要結(jié)合具體的履約情況作出判斷
根據(jù)《合同法》第九十四條規(guī)定，因不可抗力致使合同目的無法實(shí)現(xiàn)的，當(dāng)事人可以解除合同。但解約的前提必須是不可抗力導(dǎo)致“合同目的無法實(shí)現(xiàn)”，而不是部分影響合同履行，或?qū)е潞贤瑫簳r(shí)無法履行。
具體到商業(yè)租賃合同關(guān)系中，承租人如在疫情管制期間提出解除合同，應(yīng)當(dāng)結(jié)合承租人所屬行業(yè)、當(dāng)?shù)卣男姓胧┑挠绊懙榷嘀匾蛩鼐C合判斷：
1. 餐飲行業(yè)、電影院、游戲廳、KTV、洗浴等休閑娛樂行業(yè)，以及親子、教培行業(yè)，以及服裝、家電零售行業(yè)，其經(jīng)營場(chǎng)地作為公共場(chǎng)所，受政府強(qiáng)制或建議在疫情發(fā)生期間必須關(guān)閉門店、停止?fàn)I業(yè)，有可能被認(rèn)定為合同暫時(shí)無法履行。
2. 零售行業(yè)類似超市、藥店等售賣人民生活需要所必須的物品，其經(jīng)營所受影響較小，一般無法認(rèn)定其滿足合同無法履行的條件。即便經(jīng)政府要求暫停營業(yè)，也僅可能被認(rèn)定為合同暫時(shí)無法履行。
● 疫情期間，商場(chǎng)或店鋪產(chǎn)權(quán)人應(yīng)及時(shí)、全面關(guān)注承租人的經(jīng)營狀況，及時(shí)簽訂相關(guān)的書面補(bǔ)充協(xié)議或作出減租、降租承諾，穩(wěn)定租賃關(guān)系，主動(dòng)降低和控制疫情造成的風(fēng)險(xiǎn)。
● 疫情期間，如果承租人以疫情期間影響經(jīng)營，無力繼續(xù)經(jīng)營或其他因素主張解約的，商場(chǎng)或店鋪產(chǎn)權(quán)人原則上可以不同意其解約主張，并妥善回函要求商家繼續(xù)履約，共克時(shí)艱。如無法達(dá)成一致意見的，保留追究承租人違約責(zé)任的措施和權(quán)利。
三、若繼續(xù)履行合同，承租人是否有權(quán)主張減免租金？
1. 公平原則——租金損失不能全部由出租人承擔(dān)：惠州市國航汽車貿(mào)易有限公司等與廣西航空有限公司租賃合同糾紛上訴案[（2007）桂民四終字第1號(hào)]。
2. 不可抗力——疫情期間的承包費(fèi)等應(yīng)當(dāng)免除：遼源市巨源工貿(mào)集團(tuán)有限責(zé)任公司與姜玉閣、遼源市升華賓館企業(yè)租賃經(jīng)營合同糾紛二審民事判決書[（2017）吉04民終441號(hào)]。
3. 娛樂行業(yè)響應(yīng)政府部門防疫要求而停業(yè)——疫情期間租金全部免除：上海拍譜娛樂有限公司與上海新黃浦(集團(tuán))有限責(zé)任公司房屋租賃合同糾紛一案二審民事判決書[（2004）滬民二終字第354號(hào)]。
● 加強(qiáng)與承租人的溝通，以多種方式（電話、微信等）及時(shí)掌握出租物業(yè)的實(shí)際經(jīng)營狀況。
● 根據(jù)疫情對(duì)不同行業(yè)造成的影響，與承租人共克時(shí)艱，適當(dāng)減免承租人的租金，并簽訂相應(yīng)的補(bǔ)充協(xié)議。
四、承租人是否有權(quán)在疫情期間自行停業(yè)閉店？
根據(jù)疫情期間政府公文的通知及要求，部分商家如電影院、KTV、洗浴中心等娛樂場(chǎng)所不得進(jìn)行營業(yè)，這類型的商家閉店是因政府管制而為，不屬于違約；此外，如重慶市最近的商場(chǎng)經(jīng)政府安排統(tǒng)一閉店的，在此期間所有的承租商戶的閉店也不視為違約情形。
對(duì)于其他民生行業(yè)如超市、藥店等仍應(yīng)當(dāng)按照簽訂的租賃合同條款履行，經(jīng)營時(shí)間應(yīng)當(dāng)符合出租人對(duì)于商場(chǎng)的統(tǒng)一管理，如擅自停業(yè)閉店屬于違約。
及時(shí)向?qū)τ谝咔槠陂g需要正常營業(yè)的商戶發(fā)送通知，告知其營業(yè)時(shí)間，并要求按照租賃合同約定履行相關(guān)義務(wù)。如其主動(dòng)提出閉店、撤場(chǎng)的請(qǐng)求的，應(yīng)及時(shí)發(fā)函拒絕，并要求其積極履約。如發(fā)生糾紛的，應(yīng)及時(shí)通過司法途徑解決。
五、部分銷售儲(chǔ)值卡、預(yù)存卡的商戶因無法正常經(jīng)營，消費(fèi)者是否有權(quán)要求退卡？商場(chǎng)（出租方）應(yīng)如何妥善處理消費(fèi)者退卡事件？
操作建議
● 應(yīng)對(duì)有銷售儲(chǔ)值卡的商戶進(jìn)行登記，對(duì)其經(jīng)營情況進(jìn)行跟蹤了解。
● 如消費(fèi)者向經(jīng)營商戶提出退款要求的，應(yīng)督促商戶友好、妥善解決。
● 如商戶撤場(chǎng)、失聯(lián)，消費(fèi)者向商場(chǎng)要求退款的，應(yīng)積極登記客戶信息，妥善回應(yīng)客戶商場(chǎng)并非合同相對(duì)方，并告知其通過司法途徑向具體商戶主張相應(yīng)權(quán)利。
六、消費(fèi)者在商場(chǎng)消費(fèi)感染新型冠狀病毒，商場(chǎng)是否需承擔(dān)責(zé)任？
● 在疫情防控期間，做好疫情監(jiān)測(cè)和安保工作，如禁止未佩戴口罩的消費(fèi)者進(jìn)入商場(chǎng)，在商場(chǎng)入口處進(jìn)行體溫測(cè)量，妥善保存每日的監(jiān)測(cè)記錄和安保巡防記錄。
● 保持商場(chǎng)的清潔衛(wèi)生，定期對(duì)物業(yè)地面、電梯、扶手或欄桿、中央空調(diào)（新風(fēng)系統(tǒng)）、衛(wèi)生間馬桶等敏感位置消毒，并妥善保存每日的清潔記錄。
● 如有顧客在商場(chǎng)內(nèi)發(fā)病或受傷的，應(yīng)及時(shí)撥打120施救，積極參與救治并進(jìn)行拍照、攝像留證。
附：相關(guān)法律規(guī)定
1. 不可抗力
《民法總則》
第一百八十條：因不可抗力不能履行民事義務(wù)的，不承擔(dān)民事責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況。
《合同法》
第九十四條：有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。……
第一百一十七條：因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。
2. 情勢(shì)變更
《民法總則》
第六條：民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循公平原則，合理確定各方的權(quán)利和義務(wù)。
《合同法司法解釋（二）》
第二十六條：合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。
一、慎重適用情勢(shì)變更原則，合理調(diào)整雙方利益關(guān)系
1.……對(duì)于部分當(dāng)事人在訴訟中提出適用情勢(shì)變更原則變更或者解除合同的請(qǐng)求，人民法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)公平原則和情勢(shì)變更原則嚴(yán)格審查。
2.人民法院要合理區(qū)分情勢(shì)變更與商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)屬于從事商業(yè)活動(dòng)的固有風(fēng)險(xiǎn)，諸如尚未達(dá)到異常變動(dòng)程度的供求關(guān)系變化、價(jià)格漲跌等；情勢(shì)變更是當(dāng)事人在締約時(shí)無法預(yù)見的非市場(chǎng)系統(tǒng)固有的風(fēng)險(xiǎn)。……
3.在調(diào)整尺度的價(jià)值取向把握上，人民法院仍應(yīng)遵循側(cè)重于保護(hù)守約方的原則。適用情勢(shì)變更原則并非簡單地豁免債務(wù)人的義務(wù)而使債權(quán)人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地調(diào)整雙方利益關(guān)系。在訴訟過程中，人民法院要積極引導(dǎo)當(dāng)事人重新協(xié)商，改訂合同；重新協(xié)商不成的，爭取調(diào)解解決。……
（作者：肖東 葉涵宇）
