庚子春節，舉國上下本是闔家歡聚、喜氣盈門的時刻，卻被一場突如其來的新型冠狀病毒肺炎疫情打斷了節日的歡聚。雖然疫情的發展和傳播超過了人們的想象，但相信在黨和政府的堅強領導下，全國人民萬眾一心，我們很快會打贏這場沒有硝煙的戰爭。
疫情發生以來，國家及各地政府都不斷出臺各種疾病防控政策，如交通管制、企業延遲復工、娛樂場所歇業等。隨著疫情的不斷擴散，政府的防控措施也越發迅速、嚴厲，自2020年2月2日起，為響應疫情防控安排，重慶主城的主要商場也相繼閉店或暫停營業，這不僅給商場的正常經營造成了影響，也給商場與商戶之間的租賃合同履行等問題帶來了糾紛隱患。
一、本次疫情是否屬于不可抗力？
不可抗力指合同訂立時不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。我國關于不可抗力的相關規定主要來自《民法總則》《合同法》。根據上述法律規定，不可抗力的基本特征為：1.發生在合同履行期間，具有不可預見的偶然性；2.與當事人主觀意志無關，具有不可控制的客觀性；3.屬于法定免責事由；4.根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任。
但是，法律只規定了不可抗力的特征與適用，對于哪些情況屬于不可抗力并沒有進行明確規定。截至目前，最高院、國務院等相關政府部門也沒有出臺相關司法解釋與政策性文件將此次疫情定義為不可抗力。只有中國國際商會在2020年1月30日發布的通知中表示：受新型冠狀病毒感染的肺炎疫情的影響，導致無法如期履行或不能履行國際貿易合同的，企業可向中國國際貿易促進委員會申請辦理與不可抗力相關的事實性證明，中國國際貿易促進委員會可以出具不可抗力證明。同時，根據國家衛健委2020年1月20日發布的一號公告，將受新型冠狀病毒感染的肺炎列入《傳染病防治法》規定的乙類傳染病，并采取甲類傳染病的疾病預防措施，各地政府紛紛啟動一級響應，并制定實施了多項管控措施。參照2003年6月11日最高人民法院發布的《關于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審判、執行工作的通知》（法〔2003〕72號）規定：“由于‘非典’疫情原因，按原合同履行對一方當事人的權益有重大影響的合同糾紛案件，可以根據具體情況，適用公平原則處理。因政府及有關部門為防治‘非典’疫情而采取行政措施直接導致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影響致使合同當事人根本不能履行而引起的糾紛，按照《中華人民共和國合同法》第一百一十七條和第一百一十八條的規定妥善處理。”盡管這一通知是針對“非典”時期相關案件而提出，但在如今情況與“非典”時期具有較高相似性的情況下，應當認為這一通知對于本次疫情期間相關交易活動的處理具有非常高的參考價值。
綜上所述，我們認為：本次疫情從法律上分析，與2003年非典型肺炎相似，都是突發的公共衛生事件，屬于人類無法避免、無法預見、無法完全克服的客觀障礙，性質上屬于法律規定的不可抗力事件。
（二）不可抗力的法律后果
根據《民法總則》第一百八十條以及《合同法》第一百一十七條之規定，我國法律主要將不可抗力作為法定免責事由，在不可抗力事件持續階段，任何一方無法履行合同造成的違約可以據此免責，但也有相應的例外情形。因此，本次新型冠狀病毒感染的肺炎疫情能否成為據以免責的合法事由，還需要考量以下兩個條件：
1. 本次疫情是否為導致不能履行合同中約定的義務或者不能實現合同目的原因
雖然本次疫情發生了，但是如疫情并不是合同不能按約履行或者合同目的不能實現的原因，則本次疫情雖然是不可抗力，但是并不能作為免責事由。
2. 一方當事人如因自身原因導致合同履行受到不可抗力影響，不能免責
如在疫情發生前，一方當事人存在如遲延履行、不適當履行的過錯在先，致使合同的履行受到了疫情的影響，則該當事人對合同無法正常履行也有一定的負面影響因素，不能援引“不可抗力”免除責任。
二、本次疫情如構成不可抗力，承租人是否有權向出租人要求解除合同？
近期，商場客戶咨詢的最多的問題就是：疫情的結束尚無定論，在本已低迷的經濟形勢下，如果承租商戶紛紛要求解約或撤場怎么辦？針對這個問題，我們應當逐層分析：
首先，需要考察雙方簽署的租賃合同，是否將“不可抗力”的出現作為合同解除的合法情形和充分條件，是否在不可抗力的基礎上，附加諸如“合同確實無法履行、合同目的無法實現”的條件，進而再根據具體約定和實際情況作出判斷。
（二）無約定情形下，需要結合具體的履約情況作出判斷
根據《合同法》第九十四條規定，因不可抗力致使合同目的無法實現的，當事人可以解除合同。但解約的前提必須是不可抗力導致“合同目的無法實現”，而不是部分影響合同履行，或導致合同暫時無法履行。
具體到商業租賃合同關系中，承租人如在疫情管制期間提出解除合同，應當結合承租人所屬行業、當地政府的行政措施的影響等多重因素綜合判斷：
1. 餐飲行業、電影院、游戲廳、KTV、洗浴等休閑娛樂行業，以及親子、教培行業，以及服裝、家電零售行業，其經營場地作為公共場所，受政府強制或建議在疫情發生期間必須關閉門店、停止營業，有可能被認定為合同暫時無法履行。
2. 零售行業類似超市、藥店等售賣人民生活需要所必須的物品，其經營所受影響較小，一般無法認定其滿足合同無法履行的條件。即便經政府要求暫停營業，也僅可能被認定為合同暫時無法履行。
● 疫情期間，商場或店鋪產權人應及時、全面關注承租人的經營狀況，及時簽訂相關的書面補充協議或作出減租、降租承諾，穩定租賃關系，主動降低和控制疫情造成的風險。
● 疫情期間，如果承租人以疫情期間影響經營，無力繼續經營或其他因素主張解約的，商場或店鋪產權人原則上可以不同意其解約主張，并妥善回函要求商家繼續履約，共克時艱。如無法達成一致意見的，保留追究承租人違約責任的措施和權利。
三、若繼續履行合同，承租人是否有權主張減免租金？
1. 公平原則——租金損失不能全部由出租人承擔：惠州市國航汽車貿易有限公司等與廣西航空有限公司租賃合同糾紛上訴案[（2007）桂民四終字第1號]。
2. 不可抗力——疫情期間的承包費等應當免除：遼源市巨源工貿集團有限責任公司與姜玉閣、遼源市升華賓館企業租賃經營合同糾紛二審民事判決書[（2017）吉04民終441號]。
3. 娛樂行業響應政府部門防疫要求而停業——疫情期間租金全部免除：上海拍譜娛樂有限公司與上海新黃浦(集團)有限責任公司房屋租賃合同糾紛一案二審民事判決書[（2004）滬民二終字第354號]。
● 加強與承租人的溝通，以多種方式（電話、微信等）及時掌握出租物業的實際經營狀況。
● 根據疫情對不同行業造成的影響，與承租人共克時艱，適當減免承租人的租金，并簽訂相應的補充協議。
四、承租人是否有權在疫情期間自行停業閉店？
根據疫情期間政府公文的通知及要求，部分商家如電影院、KTV、洗浴中心等娛樂場所不得進行營業，這類型的商家閉店是因政府管制而為，不屬于違約；此外，如重慶市最近的商場經政府安排統一閉店的，在此期間所有的承租商戶的閉店也不視為違約情形。
對于其他民生行業如超市、藥店等仍應當按照簽訂的租賃合同條款履行，經營時間應當符合出租人對于商場的統一管理，如擅自停業閉店屬于違約。
及時向對于疫情期間需要正常營業的商戶發送通知，告知其營業時間，并要求按照租賃合同約定履行相關義務。如其主動提出閉店、撤場的請求的，應及時發函拒絕，并要求其積極履約。如發生糾紛的，應及時通過司法途徑解決。
五、部分銷售儲值卡、預存卡的商戶因無法正常經營，消費者是否有權要求退卡？商場（出租方）應如何妥善處理消費者退卡事件？
操作建議
● 應對有銷售儲值卡的商戶進行登記，對其經營情況進行跟蹤了解。
● 如消費者向經營商戶提出退款要求的，應督促商戶友好、妥善解決。
● 如商戶撤場、失聯，消費者向商場要求退款的，應積極登記客戶信息，妥善回應客戶商場并非合同相對方，并告知其通過司法途徑向具體商戶主張相應權利。
六、消費者在商場消費感染新型冠狀病毒，商場是否需承擔責任？
● 在疫情防控期間，做好疫情監測和安保工作，如禁止未佩戴口罩的消費者進入商場，在商場入口處進行體溫測量，妥善保存每日的監測記錄和安保巡防記錄。
● 保持商場的清潔衛生，定期對物業地面、電梯、扶手或欄桿、中央空調（新風系統）、衛生間馬桶等敏感位置消毒，并妥善保存每日的清潔記錄。
● 如有顧客在商場內發病或受傷的，應及時撥打120施救，積極參與救治并進行拍照、攝像留證。
附：相關法律規定
1. 不可抗力
《民法總則》
第一百八十條：因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。法律另有規定的，依照其規定。不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。
《合同法》
第九十四條：有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的。……
第一百一十七條：因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任。
2. 情勢變更
《民法總則》
第六條：民事主體從事民事活動，應當遵循公平原則，合理確定各方的權利和義務。
《合同法司法解釋（二）》
第二十六條：合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。
一、慎重適用情勢變更原則，合理調整雙方利益關系
1.……對于部分當事人在訴訟中提出適用情勢變更原則變更或者解除合同的請求，人民法院應當依據公平原則和情勢變更原則嚴格審查。
2.人民法院要合理區分情勢變更與商業風險。商業風險屬于從事商業活動的固有風險，諸如尚未達到異常變動程度的供求關系變化、價格漲跌等；情勢變更是當事人在締約時無法預見的非市場系統固有的風險。……
3.在調整尺度的價值取向把握上，人民法院仍應遵循側重于保護守約方的原則。適用情勢變更原則并非簡單地豁免債務人的義務而使債權人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地調整雙方利益關系。在訴訟過程中，人民法院要積極引導當事人重新協商，改訂合同；重新協商不成的，爭取調解解決。……
（作者：肖東 葉涵宇）
