摘要：近期，本所律師代理了一起房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。該案中，購(gòu)房人與本所委托人簽訂了商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，并繳納定金1000萬(wàn)元和20%的購(gòu)房款，因購(gòu)房人未按照認(rèn)購(gòu)書(shū)約定簽訂正式的買(mǎi)賣(mài)合同，委托人通知其解除認(rèn)購(gòu)書(shū)并將定金予以沒(méi)收。后購(gòu)房人起訴至法院，主張其已支付部分購(gòu)房款致雙方買(mǎi)賣(mài)合同成立并生效，未簽訂紙質(zhì)買(mǎi)賣(mài)合同系委托人的過(guò)錯(cuò)，委托人無(wú)權(quán)沒(méi)收巨額定金。經(jīng)過(guò)本所律師的努力，該案全面勝訴，法庭裁判駁回購(gòu)房人的全部訴訟請(qǐng)求并認(rèn)可認(rèn)購(gòu)書(shū)已解除、定金不予退還。

一、基本案情

2018年8月31日，某上海公司與某地產(chǎn)公司簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》，約定上海公司向地產(chǎn)公司購(gòu)買(mǎi)商業(yè)物業(yè)，同時(shí)約定了雙方簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)間及購(gòu)房款的支付進(jìn)度，上海公司支付了購(gòu)房定金1000萬(wàn)以及20%的購(gòu)房款。

經(jīng)地產(chǎn)公司多次催告，上海公司仍未按《認(rèn)購(gòu)書(shū)》約定簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，地產(chǎn)公司于2019年4月向上海公司發(fā)函解除《認(rèn)購(gòu)書(shū)》，退還上海公司已支付的20%購(gòu)房款，并不退還1000萬(wàn)元購(gòu)房定金。

上海公司認(rèn)為雙方雖未簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，但其在《認(rèn)購(gòu)書(shū)》約定的定金之外，已向地產(chǎn)公司支付了20%的房款，地產(chǎn)公司也已接受，故雙方的商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系成立并生效。上海公司訴至法院，其訴訟請(qǐng)求為：1.請(qǐng)求法院確認(rèn)地產(chǎn)公司解除《認(rèn)購(gòu)書(shū)》的通知無(wú)效；2.請(qǐng)求法院確認(rèn)雙方的商品房買(mǎi)賣(mài)合同成立，地產(chǎn)公司無(wú)權(quán)沒(méi)收定金。

二、訴爭(zhēng)焦點(diǎn)

（一）上海公司與地產(chǎn)公司簽訂的《認(rèn)購(gòu)書(shū)》是否能夠因?yàn)椴糠仲?gòu)房款的支付而轉(zhuǎn)化為商品房買(mǎi)賣(mài)合同？

（二）地產(chǎn)公司向上海公司發(fā)出解除認(rèn)購(gòu)?fù)ㄖ獣?shū)是否產(chǎn)生法律效力？

（三）地產(chǎn)公司是否有權(quán)沒(méi)收上海公司已經(jīng)支付的定金？

三、律師抗辯思路

（一）上海公司訴訟請(qǐng)求二為“確認(rèn)地產(chǎn)公司無(wú)權(quán)沒(méi)收原告已支付的1000萬(wàn)元定金”，該訴請(qǐng)并非確認(rèn)之訴的客體，亦不具可執(zhí)行性，不應(yīng)得到支持

確認(rèn)之訴，是指原告請(qǐng)求法院確認(rèn)其與被告之間存在或不存在某種法律關(guān)系的訴訟。當(dāng)事人主張雙方之間權(quán)利義務(wù)存在的，為積極的確認(rèn)之訴；主張雙方之間權(quán)利義務(wù)不存在的，為消極的確認(rèn)之訴。因此，確認(rèn)之訴的客體應(yīng)當(dāng)限于法律關(guān)系或權(quán)利，并非任何請(qǐng)求都可以成為確認(rèn)之訴的客體。

上海公司提起的訴請(qǐng)二雖形式上類(lèi)似于確認(rèn)之訴，但結(jié)合確認(rèn)之訴的本質(zhì)分析，是否有權(quán)沒(méi)收定金僅是《認(rèn)購(gòu)書(shū)》是否合法解除所對(duì)應(yīng)的法律后果，其不會(huì)在當(dāng)事人之間形成確定的法律關(guān)系，亦不包含確定性的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容。因此，上海公司該訴請(qǐng)不能成為確認(rèn)之訴的客體，不具有可執(zhí)行性，不應(yīng)得到支持。

（二）上海公司訴訟請(qǐng)求三“確認(rèn)原被告之間就案涉物業(yè)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系成立并生效”無(wú)法律及事實(shí)依據(jù)

1.《認(rèn)購(gòu)書(shū)》不具有《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的全部主要內(nèi)容，不具備轉(zhuǎn)化為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的基本條件。

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。”《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定：“商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)和買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面商品房買(mǎi)賣(mài)合同。商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：(一)當(dāng)事人名稱(chēng)或者姓名和住所；(二)商品房基本狀況；(三)商品房的銷(xiāo)售方式；(四)商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；(五)交付使用條件及日期；(六)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；(七)供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ崱⒌缆贰⒕G化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；(八)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；(九)面積差異的處理方式；(十)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；(十一)解決爭(zhēng)議的方法；(十二)違約責(zé)任；(十三)雙方約定的其他事項(xiàng)。”根據(jù)前述法律規(guī)定，意向書(shū)、預(yù)定書(shū)、備忘錄等預(yù)約合同，只有在兼具《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的主要內(nèi)容，并且購(gòu)買(mǎi)人已經(jīng)支付購(gòu)房款這兩個(gè)條件下，才滿(mǎn)足法律擬制的特別條件，成為商品房買(mǎi)賣(mài)的本約合同。而本案中的《認(rèn)購(gòu)書(shū)》至少欠缺前述第（五）、（六）、（七）、（八）、（十）、（十一）、（十二）項(xiàng)內(nèi)容，并不具有《商品房銷(xiāo)售管理辦法》的全部主要內(nèi)容，不具備轉(zhuǎn)化為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的基本條件。《認(rèn)購(gòu)書(shū)》中明確表示雙方在預(yù)定期限內(nèi)應(yīng)當(dāng)簽署買(mǎi)賣(mài)合同，雙方的往來(lái)函件也多次明確要另行簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。故《認(rèn)購(gòu)書(shū)》不能被認(rèn)定為本約合同。

2.本案不滿(mǎn)足《合同法》第三十六條規(guī)定的三個(gè)構(gòu)成要件，故不應(yīng)適用《合同法》第三十六條的規(guī)定，地產(chǎn)公司收取30%樓款并不意味著本約合同成立。

《合同法》第三十六條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書(shū)面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書(shū)面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立。”此條款有三個(gè)構(gòu)成要件：一是一方已經(jīng)履行合同主要義務(wù)，二是該義務(wù)是合同主要義務(wù)，三是另一方已經(jīng)接受。
根據(jù)《認(rèn)購(gòu)書(shū)》可知，上海公司支付30%的樓款履行的是《認(rèn)購(gòu)書(shū)》這一預(yù)約合同項(xiàng)下的付款義務(wù)，而非商品房買(mǎi)賣(mài)合同這一本約合同項(xiàng)下的義務(wù)。買(mǎi)賣(mài)合同中買(mǎi)方的主要義務(wù)是支付全部購(gòu)房?jī)r(jià)款，賣(mài)方的主要義務(wù)是交付房屋。上海公司已支付的金額僅為總房款的30%，也不能視為其已經(jīng)履行了買(mǎi)賣(mài)合同的“主要義務(wù)”。

（三）未能簽署商品房買(mǎi)賣(mài)合同的原因在于上海公司，上海公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)不予退還定金的違約處罰，地產(chǎn)公司有權(quán)沒(méi)收定金

首先，商品房買(mǎi)賣(mài)合同未訂立的根本原因系上海公司未能成功轉(zhuǎn)售和出租商鋪，導(dǎo)致其資金周轉(zhuǎn)困難，由此拖延簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同、付款，導(dǎo)致雙方當(dāng)事人未能簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，上海公司的行為已經(jīng)構(gòu)成違約。

其次，上海公司提出的案涉物業(yè)沒(méi)有排煙排污設(shè)施、案涉物業(yè)未辦理分戶(hù)產(chǎn)權(quán)、現(xiàn)有租戶(hù)是否行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等，均不能成為上海公司拒絕簽署《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的理由。

最后，上海公司提供的《公證書(shū)》中的微信聊天記錄系電子數(shù)據(jù)，部分記錄在公證前被刪除，內(nèi)容不完整且是孤證，故不能作為認(rèn)定案件事實(shí)的依據(jù)；反觀地產(chǎn)公司提供的證據(jù)，均系雙方往來(lái)函件，且函件前后互相映證和呼應(yīng)。兩相對(duì)比，地產(chǎn)公司證據(jù)的證明力明顯大于上海公司提供證據(jù)的證明力。

（四）因無(wú)法簽訂書(shū)面商品房買(mǎi)賣(mài)合同的根本原因在于上海公司，地產(chǎn)公司依據(jù)《認(rèn)購(gòu)書(shū)》約定發(fā)出的解除通知已到達(dá)上海公司，故解除行為發(fā)生法律效力，地產(chǎn)公司有權(quán)依據(jù)《認(rèn)購(gòu)書(shū)》的約定不予退還定金。

（五）若對(duì)違約方的行為不予以懲戒，勢(shì)必?cái)_亂市場(chǎng)正常交易秩序
由于案涉物業(yè)的交易標(biāo)的較高，上海公司也為地產(chǎn)公司所屬集團(tuán)的既有客戶(hù)，故地產(chǎn)公司高度重視與上海公司的交易。上海公司前期雖違約，但因其一直表示愿意簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同并陸續(xù)支付部分款項(xiàng)以示其履約誠(chéng)意，故地產(chǎn)公司給予上海公司簽約寬限期；但由于上海公司對(duì)自己承諾的最后簽約、付款日期未能兌現(xiàn)，嚴(yán)重失信于地產(chǎn)公司，地產(chǎn)公司最終決定不再接受任何延期簽約申請(qǐng)，通知上海公司確認(rèn)解除《認(rèn)購(gòu)書(shū)》。此時(shí)，距雙方《認(rèn)購(gòu)書(shū)》約定簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)間已逾期近半年，地產(chǎn)公司損失了此期間的其他商業(yè)機(jī)會(huì)以及資金成本，損失重大。若對(duì)上海公司的嚴(yán)重違約行為不予以懲戒，勢(shì)必?cái)_亂市場(chǎng)正常交易秩序，守約方的權(quán)利保障無(wú)從談起。

四、法院的裁判結(jié)果

駁回上海公司的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)由上海公司負(fù)擔(dān)。

五、法院認(rèn)為

（一）契約有預(yù)約和本約之分，預(yù)約和本約在性質(zhì)、內(nèi)容、效力上均存在差異，合意內(nèi)容是否全面并不足以區(qū)分預(yù)約和本約。預(yù)約是指約定將來(lái)訂立一定契約的契約，不僅要考量當(dāng)事人的合意內(nèi)容是否全面，還要通過(guò)當(dāng)事人意思表示進(jìn)行判斷，即當(dāng)事人是否有意在將來(lái)訂立一個(gè)新的合同，以最終明確在雙方之間形成某種法律關(guān)系的具體內(nèi)容。如果當(dāng)事人存在明確的將來(lái)訂立本約的意思表示，那么即便預(yù)約的內(nèi)容與本約已經(jīng)十分接近，通過(guò)對(duì)合同解釋從預(yù)約中可以推導(dǎo)出本約的全部?jī)?nèi)容，但也應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人將來(lái)簽訂新合同的意思表示，排除預(yù)約即本約這種解釋的可能性。從本案看，上海公司與地產(chǎn)公司簽訂的《認(rèn)購(gòu)書(shū)》中雖然約定了買(mǎi)賣(mài)主體、標(biāo)的現(xiàn)狀、價(jià)款計(jì)算方法、首付款時(shí)間及支付方式等內(nèi)容，同時(shí)還約定了簽署《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的時(shí)間、不簽署《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》違約責(zé)任等內(nèi)容，且購(gòu)房款的支付金額及時(shí)間需以簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的時(shí)間為確定基礎(chǔ)，這些內(nèi)容的約定足以表明雙方簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》的目的應(yīng)是明確要在將來(lái)訂立《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，在訂立《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，再進(jìn)一步對(duì)《認(rèn)購(gòu)書(shū)》中的不確定事項(xiàng)進(jìn)行磋商并予以明確。因此，雖然上海公司按《認(rèn)購(gòu)書(shū)》的約定支付了首付款，但該行為不能改變《認(rèn)購(gòu)書(shū)》仍為預(yù)約合同的性質(zhì)。同時(shí)，雙方在《認(rèn)購(gòu)書(shū)》中明確約定了交易標(biāo)的和交易價(jià)款，在雙方履行《認(rèn)購(gòu)書(shū)》時(shí)，均未完成交易標(biāo)的和價(jià)款的履行，雙方對(duì)案涉《認(rèn)購(gòu)書(shū)》的履行并未達(dá)到可以認(rèn)定《認(rèn)購(gòu)書(shū)》已轉(zhuǎn)化為《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。上海公司主張商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系成立并生效的理由不成立，本院不予支持。

（二）關(guān)于地產(chǎn)公司向上海公司發(fā)出解除認(rèn)購(gòu)?fù)ㄖ獣?shū)是否產(chǎn)生法律效力的問(wèn)題。本院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條的規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。本案中，地產(chǎn)公司向上海公司發(fā)出的解除通知在其達(dá)到上海公司后已產(chǎn)生合同解除的法律效果。

（三）關(guān)于地產(chǎn)公司是否有權(quán)沒(méi)收上海公司已經(jīng)支付的定金問(wèn)題，本院認(rèn)為，根據(jù)認(rèn)購(gòu)書(shū)約定，地產(chǎn)公司有權(quán)沒(méi)收。

六、案例點(diǎn)評(píng)

本案中，法院總結(jié)的幾個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)均為商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中常見(jiàn)的比較典型的爭(zhēng)議問(wèn)題。本案中，代理律師從合同約定的具體內(nèi)容、雙方履行時(shí)的合意以及原告對(duì)未及時(shí)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同存在違約責(zé)任等多個(gè)維度，將認(rèn)購(gòu)書(shū)性質(zhì)認(rèn)定為預(yù)約合同是本案勝訴的關(guān)鍵。同時(shí)，準(zhǔn)備代理意見(jiàn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)著重分析原告的訴訟思路及訴訟策略，從多方面考慮應(yīng)對(duì)路徑。最終，法院判決駁回原告的訴訟請(qǐng)求，維護(hù)了被告合法權(quán)益的同時(shí)，也是對(duì)市場(chǎng)中交易者的一種教育和警醒。我們?cè)谌粘Ｊ袌?chǎng)交易活動(dòng)的過(guò)程中，擁有根據(jù)自身意志訂立合同的自由，也應(yīng)當(dāng)具備恪守合同條款的契約精神和違背合同約定后承擔(dān)違約責(zé)任的誠(chéng)實(shí)態(tài)度。只有這樣，才能保證市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)健康、有序地向前發(fā)展。

（作者：鄧輝  鄧舒丹）