近年來，銀行金融借貸合同糾紛中時常會面臨案外第三人執行異議之訴的情況，而其中爭議較大的就是在銀行的抵押權執行過程中，面臨買受人的物權期待權的情形。該種情況一般是：房屋所有權人將房屋出售給了案外人，但并未辦理不動產權變更登記；房屋所有權人又將房屋抵押給了銀行（該抵押登記手續有的是在簽訂《房屋買賣合同》之前已經辦理，也有情況是在之后辦理的），而當銀行申請執行時，案外人主張執行異議或提起執行異議之訴。此時，案件的焦點就在于如何解決物權期待權與抵押權的沖突問題。

一、對法律規定、司法解釋的分析與理解

目前，針對涉及物權期待權及抵押權的沖突問題的法律主要包括《物權法》第十四條、第十六條、第一百九十一條、《擔保法》第四十九條及相關司法解釋，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第六十七條，《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十七條、第二十八條，《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定(2008調整)》第十七條。

在上述條文中，最重要的是理清物權期待權及抵押權的沖突問題的司法解釋即《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（以下簡稱《執行異議和復議案件若干問題的規定》）第二十七條、第二十八條。

第二十七條規定：“申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外。”

第二十八條規定：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；

（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”

按照對《執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十七條規定的理解，除非法律、司法解釋另有規定，那么抵押權作為優先受償權的情況下，案外人的要求排除抵押權人作為申請執行人的執行異議將不被支持。

然而，在《執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條又做了例外規定。針對第二十八條這種“例外規定”是否是第二十七條的“但書”。司法實踐中，一直存在分歧，即便在最高人民法院的判例中，也存在截然不同的兩種裁判思路。

（一）認為第二十八條是第二十七條的“但書”

在這種理解下，案外人證明其享有一般買受人物權期待權時，可以阻卻享有抵押權的金錢債權執行。即在滿足下列條件的情況下，即便債權人具備合法有效的抵押權，買受人的物權期待權也可以排除人民法院的強制執行：
1.在人民法院查封之前，已簽訂合法有效的書面買賣合同；

2.在人民法院查封之前，已合法占有該不動產；

3.已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；

4.非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

對于該觀點，最高人民法院不乏案例予以支持。例如：在再審申請人新疆聚鼎典當有限責任公司因與被申請人沈翠榮、新疆普瑞銘房地產開發有限公司克拉瑪依分公司申請執行人執行異議之訴一案中（（2017）最高法民申2255號），最高院維持了二審判決的意見，認為第二十八條是“對申請執行人實現抵押權與案外人主張所有權即無過錯不動產買受人物權期待權的保護進一步作出了規定”，進而認定“對于不動產買受人有無排除執行的實體權利，主要看其是否滿足以下條件：在人民法院查封之前，是否已簽訂合法有效的書面買賣合同；是否已合法占有該不動產；是否已支付全部價款或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求將交付執行；是否非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”

同樣的裁判觀點也可見“再審申請人重慶市渝中區興農投小額貸款有限公司因與被申請人李佰富、陳興會、王文全、王智勇、王海清案外人執行異議之訴糾紛一案”（（2019）最高法民申784號）。在此案中，法院同樣認為第二十八條“所規定的無過錯房屋買受人對房屋所享有的不動產物權期待權即屬于前述第二十七條所規定的除外情形”。

在這種觀點項下，唯獨存在爭議的是《執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條的第四款“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”的理解。何為“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”，在不同的案例中有著不同的認定，部分案例認為：抵押登記的辦理時間早于買受人購買房屋的時間的，屬于買受人存在過錯。

（二）認為第二十八條并非第二十七條的“但書”

在最高人民法院的判例中，我們也看到了有相當部分的案例認為第二十八條并非第二十七條的“但書”。比如，最高人民法院法官王毓瑩在《人民法院報》2019年2月21日第七版理論周刊《不動產買受人提起的執行異議之訴的處理》中，就非常明確地提出：第二十七條的但書條款對應的是《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權的批復》中的消費者購房人的權利，而并非第二十八條 ① 。

根據《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》，權利排序應為:房屋消費者的物權期待權＞建設工程價款優先受償權＞抵押權＞一般買受人的物權期待權。在該觀點項下，一般買受人物權期待權不能阻卻享有抵押權的金錢債權執行。

例如，在“再審申請人李躍因與被申請人衡陽農村商業銀行股份有限公司、衡陽市華湘房地產綜合開發有限公司申請執行人執行異議之訴(2018)最高法民申5078號”中，法院就認為第二十八條“《執行異議和復議規定》第二十八條規定了在金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，獲得人民法院支持所要滿足的四個要件，但該條規定僅能對抗對被執行人享有普通債權的債權人。”

這樣的觀點在最高院另一案件“再審申請人葫蘆島渤船海洋化工有限公司（以下簡稱渤船化工公司）因與被申請人葫蘆島渤船海洋經貿實業有限公司（以下簡稱渤船經貿公司）、中國農業銀行股份有限公司葫蘆島龍港支行（以下簡稱農行龍港支行）等的案外人執行異議之訴案件”（（2019）最高法民申1489號）中也有體現。最高人民法院在本案中認為：農行龍港支行已辦理抵押登記，案涉土地抵押權的設立合法有效，不屬于侵權行為；渤船化工公司僅依據未辦理過戶登記的《土地使用權轉讓協議》不能產生受讓案涉土地使用權的法律效力，不能辦理過戶登記是其在簽訂合同時既已明知的商業風險和法律障礙，不能歸咎于他人的合法行為，更不能阻礙行使抵押權；基于上述理由，最高人民法院認定：農行龍港支行對案涉土地依法享有抵押權，渤船化工公司對案涉土地不享有足以排除強制執行的民事權益。

基于上述分析，第二十七條和第二十八條的爭議即便在最高人民法院也沒有一個定論。

二、《九民紀要》下第二十七條和第二十八條的理解與適用

2019年11月14日，最高人民法院出臺關于印發《全國法院民商事審判工作會議紀要》的通知法〔2019〕254號，簡稱《九民紀要》。

《九民紀要》第一百二十六條：“【商品房消費者的權利與抵押權的關系】根據《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第1條、第2條的規定，交付全部或者大部分款項的商品房消費者的權利優先于抵押權人的抵押權……但應當特別注意的是，此情況是針對實踐中存在的商品房預售不規范現象為保護消費者生存權而作出的例外規定，必須嚴格把握條件，避免擴大范圍，以免動搖抵押權具有優先性的基本原則。因此……買受人不是本紀要第一百二十五條規定的商品房消費者，而是一般的房屋買賣合同的買受人，不適用上述處理規則。”

盡管《九民紀要》第一百二十六條針對的是商品房消費者的物權期待權問題，但在該部分的闡述中也明確了非因生存權考慮，不得突破抵押權的優先性原則，并且明確了不是商品房消費者，不適用該原則的意見。那么，我們是否能理解，除開商品房消費者以外的買受人，對標的房屋的權利都不能排除抵押權人對標的房屋的執行呢？

對該問題，最高人民法院民事審判第二庭出版的《全國法院民商事審判工作會議紀要理解與適用》【最高人民法院民事審判第二庭編著，人民法院出版社出版，2019年版】第636頁最后兩行載明：“二手房購買人的權利不應當優先于抵押權人，除非抵押權人同意出賣人轉讓涉案房屋。”第637頁第三段載明：“出售在先，抵押權設定在后，購房人的權利優先還是抵押權優先？應當區分是否為消費者購房人，如果是一般購房人，其取得的不是物權期待權，本質是債權，并不優先于抵押權。” ②

最高人民法院王毓瑩更為直接地指出：“《異議復議規定》第二十七條但書條款的規定，包括《異議復議規定》第二十九條的規定，而不包括第二十八條的規定” ③ 。

基于上述，本所律師傾向性地認為，《執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條并不是第二十七條的“但書”；非消費者購買的買受人的權利并不能排除抵押權人的執行。在《九民紀要》出臺后，《執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條的適用范圍就更為清晰，該情況應適用于在沒有抵押權情況下的，對于房屋的查封。在不存在第二十八條的情況下，首查封人可以直接依據對于房產的查封對房產進行強制執行；但在存在第二十八條規定情況的情形下，可以阻卻對于查封物的執行。

在該種情形下，存在爭議的就僅為第二十八條第四款的認定方式。所以，《九民紀要》第一百二十七條就僅針對《執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條第四款的理解做出進一步解釋，即“一般而言，買受人只要有向房屋登記機構遞交過戶登記材料，或向出賣人提出了辦理過戶登記的請求等積極行為的，可以認為符合該條件。買受人無上述積極行為，其未辦理過戶登記有合理的客觀理由的，亦可認定符合該條件。”

對于上述觀點，我們對《九民紀要》出臺后，即2019年11月14日后的裁判文書進行檢索，尚無最高人民法院相關判例結果。這點上，司法實踐中尤其是最高人員法院的裁判意見還需要靜待觀察。

 注   釋 

① 《人民法院報》2019年02月21日 不動產買受人提起的執行異議之訴的處理

②《全國法院民商事審判工作會議紀要理解與適用》【最高人民法院民事審判第二庭編著，人民法院出版社出版，2019年版】

③《人民法院報》2019年02月21日 《不動產買受人提起的執行異議之訴的處理》。

（作者：柴佳  甘雨辰）