近年來(lái)，銀行金融借貸合同糾紛中時(shí)常會(huì)面臨案外第三人執(zhí)行異議之訴的情況，而其中爭(zhēng)議較大的就是在銀行的抵押權(quán)執(zhí)行過(guò)程中，面臨買受人的物權(quán)期待權(quán)的情形。該種情況一般是：房屋所有權(quán)人將房屋出售給了案外人，但并未辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)變更登記；房屋所有權(quán)人又將房屋抵押給了銀行（該抵押登記手續(xù)有的是在簽訂《房屋買賣合同》之前已經(jīng)辦理，也有情況是在之后辦理的），而當(dāng)銀行申請(qǐng)執(zhí)行時(shí)，案外人主張執(zhí)行異議或提起執(zhí)行異議之訴。此時(shí)，案件的焦點(diǎn)就在于如何解決物權(quán)期待權(quán)與抵押權(quán)的沖突問(wèn)題。

一、對(duì)法律規(guī)定、司法解釋的分析與理解

目前，針對(duì)涉及物權(quán)期待權(quán)及抵押權(quán)的沖突問(wèn)題的法律主要包括《物權(quán)法》第十四條、第十六條、第一百九十一條、《擔(dān)保法》第四十九條及相關(guān)司法解釋，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》第六十七條，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十七條、第二十八條，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定(2008調(diào)整)》第十七條。

在上述條文中，最重要的是理清物權(quán)期待權(quán)及抵押權(quán)的沖突問(wèn)題的司法解釋即《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》）第二十七條、第二十八條。

第二十七條規(guī)定：“申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的依法享有對(duì)抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。”

第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買賣合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；

（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。”

按照對(duì)《執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十七條規(guī)定的理解，除非法律、司法解釋另有規(guī)定，那么抵押權(quán)作為優(yōu)先受償權(quán)的情況下，案外人的要求排除抵押權(quán)人作為申請(qǐng)執(zhí)行人的執(zhí)行異議將不被支持。

然而，在《執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條又做了例外規(guī)定。針對(duì)第二十八條這種“例外規(guī)定”是否是第二十七條的“但書(shū)”。司法實(shí)踐中，一直存在分歧，即便在最高人民法院的判例中，也存在截然不同的兩種裁判思路。

（一）認(rèn)為第二十八條是第二十七條的“但書(shū)”

在這種理解下，案外人證明其享有一般買受人物權(quán)期待權(quán)時(shí)，可以阻卻享有抵押權(quán)的金錢債權(quán)執(zhí)行。即在滿足下列條件的情況下，即便債權(quán)人具備合法有效的抵押權(quán)，買受人的物權(quán)期待權(quán)也可以排除人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行：
1.在人民法院查封之前，已簽訂合法有效的書(shū)面買賣合同；

2.在人民法院查封之前，已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；

3.已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

4.非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。

對(duì)于該觀點(diǎn)，最高人民法院不乏案例予以支持。例如：在再審申請(qǐng)人新疆聚鼎典當(dāng)有限責(zé)任公司因與被申請(qǐng)人沈翠榮、新疆普瑞銘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司克拉瑪依分公司申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案中（（2017）最高法民申2255號(hào)），最高院維持了二審判決的意見(jiàn)，認(rèn)為第二十八條是“對(duì)申請(qǐng)執(zhí)行人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)與案外人主張所有權(quán)即無(wú)過(guò)錯(cuò)不動(dòng)產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)進(jìn)一步作出了規(guī)定”，進(jìn)而認(rèn)定“對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)買受人有無(wú)排除執(zhí)行的實(shí)體權(quán)利，主要看其是否滿足以下條件：在人民法院查封之前，是否已簽訂合法有效的書(shū)面買賣合同；是否已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；是否已支付全部?jī)r(jià)款或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求將交付執(zhí)行；是否非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。”

同樣的裁判觀點(diǎn)也可見(jiàn)“再審申請(qǐng)人重慶市渝中區(qū)興農(nóng)投小額貸款有限公司因與被申請(qǐng)人李佰富、陳興會(huì)、王文全、王智勇、王海清案外人執(zhí)行異議之訴糾紛一案”（（2019）最高法民申784號(hào)）。在此案中，法院同樣認(rèn)為第二十八條“所規(guī)定的無(wú)過(guò)錯(cuò)房屋買受人對(duì)房屋所享有的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)即屬于前述第二十七條所規(guī)定的除外情形”。

在這種觀點(diǎn)項(xiàng)下，唯獨(dú)存在爭(zhēng)議的是《執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條的第四款“非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記”的理解。何為“非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記”，在不同的案例中有著不同的認(rèn)定，部分案例認(rèn)為：抵押登記的辦理時(shí)間早于買受人購(gòu)買房屋的時(shí)間的，屬于買受人存在過(guò)錯(cuò)。

（二）認(rèn)為第二十八條并非第二十七條的“但書(shū)”

在最高人民法院的判例中，我們也看到了有相當(dāng)部分的案例認(rèn)為第二十八條并非第二十七條的“但書(shū)”。比如，最高人民法院法官王毓瑩在《人民法院報(bào)》2019年2月21日第七版理論周刊《不動(dòng)產(chǎn)買受人提起的執(zhí)行異議之訴的處理》中，就非常明確地提出：第二十七條的但書(shū)條款對(duì)應(yīng)的是《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的批復(fù)》中的消費(fèi)者購(gòu)房人的權(quán)利，而并非第二十八條 ① 。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》，權(quán)利排序應(yīng)為:房屋消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán)＞建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)＞抵押權(quán)＞一般買受人的物權(quán)期待權(quán)。在該觀點(diǎn)項(xiàng)下，一般買受人物權(quán)期待權(quán)不能阻卻享有抵押權(quán)的金錢債權(quán)執(zhí)行。

例如，在“再審申請(qǐng)人李躍因與被申請(qǐng)人衡陽(yáng)農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司、衡陽(yáng)市華湘房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)有限公司申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴(2018)最高法民申5078號(hào)”中，法院就認(rèn)為第二十八條“《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定了在金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，獲得人民法院支持所要滿足的四個(gè)要件，但該條規(guī)定僅能對(duì)抗對(duì)被執(zhí)行人享有普通債權(quán)的債權(quán)人。”

這樣的觀點(diǎn)在最高院另一案件“再審申請(qǐng)人葫蘆島渤船海洋化工有限公司（以下簡(jiǎn)稱渤船化工公司）因與被申請(qǐng)人葫蘆島渤船海洋經(jīng)貿(mào)實(shí)業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱渤船經(jīng)貿(mào)公司）、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司葫蘆島龍港支行（以下簡(jiǎn)稱農(nóng)行龍港支行）等的案外人執(zhí)行異議之訴案件”（（2019）最高法民申1489號(hào)）中也有體現(xiàn)。最高人民法院在本案中認(rèn)為：農(nóng)行龍港支行已辦理抵押登記，案涉土地抵押權(quán)的設(shè)立合法有效，不屬于侵權(quán)行為；渤船化工公司僅依據(jù)未辦理過(guò)戶登記的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》不能產(chǎn)生受讓案涉土地使用權(quán)的法律效力，不能辦理過(guò)戶登記是其在簽訂合同時(shí)既已明知的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和法律障礙，不能歸咎于他人的合法行為，更不能阻礙行使抵押權(quán)；基于上述理由，最高人民法院認(rèn)定：農(nóng)行龍港支行對(duì)案涉土地依法享有抵押權(quán)，渤船化工公司對(duì)案涉土地不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

基于上述分析，第二十七條和第二十八條的爭(zhēng)議即便在最高人民法院也沒(méi)有一個(gè)定論。

二、《九民紀(jì)要》下第二十七條和第二十八條的理解與適用

2019年11月14日，最高人民法院出臺(tái)關(guān)于印發(fā)《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》的通知法〔2019〕254號(hào)，簡(jiǎn)稱《九民紀(jì)要》。

《九民紀(jì)要》第一百二十六條：“【商品房消費(fèi)者的權(quán)利與抵押權(quán)的關(guān)系】根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第1條、第2條的規(guī)定，交付全部或者大部分款項(xiàng)的商品房消費(fèi)者的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)人的抵押權(quán)……但應(yīng)當(dāng)特別注意的是，此情況是針對(duì)實(shí)踐中存在的商品房預(yù)售不規(guī)范現(xiàn)象為保護(hù)消費(fèi)者生存權(quán)而作出的例外規(guī)定，必須嚴(yán)格把握條件，避免擴(kuò)大范圍，以免動(dòng)搖抵押權(quán)具有優(yōu)先性的基本原則。因此……買受人不是本紀(jì)要第一百二十五條規(guī)定的商品房消費(fèi)者，而是一般的房屋買賣合同的買受人，不適用上述處理規(guī)則。”

盡管《九民紀(jì)要》第一百二十六條針對(duì)的是商品房消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán)問(wèn)題，但在該部分的闡述中也明確了非因生存權(quán)考慮，不得突破抵押權(quán)的優(yōu)先性原則，并且明確了不是商品房消費(fèi)者，不適用該原則的意見(jiàn)。那么，我們是否能理解，除開(kāi)商品房消費(fèi)者以外的買受人，對(duì)標(biāo)的房屋的權(quán)利都不能排除抵押權(quán)人對(duì)標(biāo)的房屋的執(zhí)行呢？

對(duì)該問(wèn)題，最高人民法院民事審判第二庭出版的《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要理解與適用》【最高人民法院民事審判第二庭編著，人民法院出版社出版，2019年版】第636頁(yè)最后兩行載明：“二手房購(gòu)買人的權(quán)利不應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于抵押權(quán)人，除非抵押權(quán)人同意出賣人轉(zhuǎn)讓涉案房屋。”第637頁(yè)第三段載明：“出售在先，抵押權(quán)設(shè)定在后，購(gòu)房人的權(quán)利優(yōu)先還是抵押權(quán)優(yōu)先？應(yīng)當(dāng)區(qū)分是否為消費(fèi)者購(gòu)房人，如果是一般購(gòu)房人，其取得的不是物權(quán)期待權(quán)，本質(zhì)是債權(quán)，并不優(yōu)先于抵押權(quán)。” ②

最高人民法院王毓瑩更為直接地指出：“《異議復(fù)議規(guī)定》第二十七條但書(shū)條款的規(guī)定，包括《異議復(fù)議規(guī)定》第二十九條的規(guī)定，而不包括第二十八條的規(guī)定” ③ 。

基于上述，本所律師傾向性地認(rèn)為，《執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條并不是第二十七條的“但書(shū)”；非消費(fèi)者購(gòu)買的買受人的權(quán)利并不能排除抵押權(quán)人的執(zhí)行。在《九民紀(jì)要》出臺(tái)后，《執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條的適用范圍就更為清晰，該情況應(yīng)適用于在沒(méi)有抵押權(quán)情況下的，對(duì)于房屋的查封。在不存在第二十八條的情況下，首查封人可以直接依據(jù)對(duì)于房產(chǎn)的查封對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行；但在存在第二十八條規(guī)定情況的情形下，可以阻卻對(duì)于查封物的執(zhí)行。

在該種情形下，存在爭(zhēng)議的就僅為第二十八條第四款的認(rèn)定方式。所以，《九民紀(jì)要》第一百二十七條就僅針對(duì)《執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條第四款的理解做出進(jìn)一步解釋，即“一般而言，買受人只要有向房屋登記機(jī)構(gòu)遞交過(guò)戶登記材料，或向出賣人提出了辦理過(guò)戶登記的請(qǐng)求等積極行為的，可以認(rèn)為符合該條件。買受人無(wú)上述積極行為，其未辦理過(guò)戶登記有合理的客觀理由的，亦可認(rèn)定符合該條件。”

對(duì)于上述觀點(diǎn)，我們對(duì)《九民紀(jì)要》出臺(tái)后，即2019年11月14日后的裁判文書(shū)進(jìn)行檢索，尚無(wú)最高人民法院相關(guān)判例結(jié)果。這點(diǎn)上，司法實(shí)踐中尤其是最高人員法院的裁判意見(jiàn)還需要靜待觀察。

 注   釋 

① 《人民法院報(bào)》2019年02月21日 不動(dòng)產(chǎn)買受人提起的執(zhí)行異議之訴的處理

②《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要理解與適用》【最高人民法院民事審判第二庭編著，人民法院出版社出版，2019年版】

③《人民法院報(bào)》2019年02月21日 《不動(dòng)產(chǎn)買受人提起的執(zhí)行異議之訴的處理》。

（作者：柴佳  甘雨辰）