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主要觀點：按照最高人民法院指導性案例72號意見，以房抵債合同為諾成合同，在不存在《合同法》第五十二條規定情形的情況下該合同有效。但債務人進入破產程序后，債權人無權要求以房抵債合同繼續履行。如果以房抵債合同依據的基礎債權為普通債權，則管理人有權依據《企業破產法》第十六條，《合同法》第九十四條、第一百一十條之規定/《民法典》第五百六十三條、第五百八十條之規定解除以房抵債合同，為保證破產工作順利進行，法院應當認可管理人解除合同通知的效力。
最高人民法院指導性案例72號[《湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛訴新疆鄂爾多斯彥海房地產開發有限公司商品房買賣合同糾紛案》（最高人民法院審判委員會討論通過2016年12月28日發布）]認為，借款合同雙方當事人經協商一致，終止借款合同關系，建立商品房買賣合同關系，將借款本金及利息轉化為已付購房款并經對賬清算的，在不存在《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第五十二條規定情形的情況下，該商品房買賣合同具有法律效力。
該案例中的債務人尚未進入破產程序，故以房抵債合同涉及的當事人僅為債務人與合同相對方，并不涉及其他債權人。如果債務人進入破產程序，以房抵債合同繼續履行可能符合合同相對方的期待，但是否會構成個別清償并損害其他債權人的利益？如果以房抵債合同不能繼續履行，該合同是否應當解除？如果合同不解除，是否會影響破產程序順利進行？為此，本文擬討論的問題是：債務人進入破產程序后，以房抵債合同是否應當繼續履行及管理人是否有權解除以房抵債合同？
一、破產程序的目的在于集中公平清理破產企業的債權債務關系，債務人進入破產程序后，除法律規定或者管理人根據《中華人民共和國企業破產法》（以下簡稱《企業破產法》）第十八條規定決定繼續履行合同之外，債權人對債務人根據合同享有的履行請求權，應當統一轉化為金錢債權，由債權人通過申報債權并根據法定順位獲得清償。故債務人進入破產程序后，債權人無權要求繼續履行以房抵債合同
（一）管理人審查以房抵債合同是否繼續履行參考的政策法律依據
首先，管理人會考慮合同繼續履行是否違反《企業破產法》第十六條關于禁止個別清償的規定。其次，管理人還會考慮要求繼續履行合同是否符合《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》（2002年6月11日最高人民法院審判委員會第1225次會議通過）第二條及《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（2014年12月29日最高人民法院審判委員會第1638次會議通過）第二十九條關于消費者購房的特別保護規定。再次，管理人亦會考慮繼續履行合同是否符合《最高人民法院關于統一法律適用加強類案檢索的指導意見（試行）》第四條、第九條關于類案處理之規定。
（二）管理人審查以房抵債合同是否應當繼續履行可參考的裁判案例
1.《張志浩、威海廣信房地產開發有限責任公司破產債權確認糾紛再審案》[（2020）最高法民申2187號]中最高人民法院裁判觀點：
本案中，涉案購房款的支付大部分系融資頂賬，與基于正常支付全部或大部分房款而產生的物權期待權具有本質的區別。綜合張志浩與案外人趙玉景之間的親屬關系，其利用趙玉景的借款本息抵頂購房款具體情況，以及通過抵銷實現金錢債權的客觀效果，應當認定張志浩不屬于上述規定所保護的普通住房消費者。因此，即便認定本案中抵銷成立，張志浩履行完了支付購房款的義務，也不應支持其繼續履行商品房買賣合同并辦理過戶登記的訴訟請求。原審駁回張志浩的相關訴訟請求，并無不當。
2.《孫淑麗與威海廣信房地產開發有限責任公司、柳港輝破產債權確認糾紛再審案》[（2020）最高法民申2681號]中最高人民法院裁判觀點：
本案中孫淑麗與廣信公司的原法律關系為借款合同關系，隨后通過簽訂《商品房買賣合同（預售）》以實現以物抵債的交易目的。孫淑麗基于廣信公司的以房抵債行為而形成購房事實，其購房目的在于實現債權，并非為生活、居住需要。孫淑麗不屬于消費者購房人，不能據此取得涉案房產的所有權或者優于其他債權人的優先權利。
本案中，廣信公司進入破產程序后，孫淑麗起訴請求交付涉案房產并辦理過戶登記，系通過訴訟方式提出清償債務的權利主張，其訴訟請求的本質是個別清償，不符合破產程序公平清償的宗旨，也違背了《企業破產法》第十六條的規定。因此，原審法院駁回其關于廣信公司繼續交付涉案房產并辦理過戶登記的訴訟請求，并無不當。
3.《邵仁忠、威海廣信房地產開發有限責任公司破產債權確認糾紛再審案》[（2020）最高法民申3576號]中最高人民法院裁判觀點：
綜合本案事實，廣信公司與宋靈恩之間的借款行為，以房抵債行為，邵仁忠與廣信公司之間的房屋買賣行為，相互關聯、密不可分，其實質是實現以物抵債的交易目的。原審法院據此認定邵仁忠不屬于商品房消費者，駁回其要求辦理不動產過戶登記的訴訟請求，并無不當。
本案所涉房屋雖已辦理預告登記，但廣信公司進入破產重整程序之時，案涉房屋尚未竣工驗收，也不符合實際交付并辦理產權過戶手續的條件，并無證據證明案涉經預告登記的房屋已具備轉為本登記的條件。且如果允許交付案涉房產將對整個破產重整計劃的實施產生重大不利影響，……原審法院對邵仁忠要求交付房屋并辦理產權登記的請求未予支持，認為邵仁忠作為債權人可以向廣信公司管理人申報相應的債權，并按《企業破產法》的相關規定實現權利，亦無不當。
二、債務人進入破產程序后，除了《企業破產法》第十六條之外，還可以適用《合同法》等其他法律規定解除以房抵債合同
1.《企業破產法》第五十三條規定，管理人或者債務人依照本法規定解除合同的，對方當事人以因合同解除所產生的損害賠償請求權申報債權。
2.《合同法》第九十四條規定，有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；（五）法律規定的其他情形。
3.《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第五百六十三條規定，有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；（五）法律規定的其他情形。以持續履行的債務為內容的不定期合同，當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方。
（二）適用合同法規定解除以房抵債合同，管理人可以參考下列裁判案例
1.《西部天成商貿有限公司與陜西中登投資有限公司普通破產債權確認糾紛再審案》[（2021）最高法民申1966號]中最高人民法院裁判觀點：
中登投資公司已進入破產程序，案涉房屋目前為在建工程，無論是從法律上還是事實上，中登投資公司已不能繼續履行合同。原判決以合同目的不能實現為由，適用《合同法》第九十四條的規定確認《商品房買賣合同》已經解除，并未適用《企業破產法》第十八條的規定，天成公司以其已經履行合同義務，本案不適用該第十八條規定的再審申請事由不能成立，本院不予支持。
2.《周大發與重慶雅塑置業有限公司商品房預售合同糾紛再審案》[(2020)渝民再205號]中重慶高院裁判觀點：
在法院已經受理涉案破產申請的情況下，作為抵債物的房屋既未交付，也未辦理產權變更手續，仍屬于破產財產。若不解除以物抵債協議，將造成破產財產的減損，損害全體債權人合法權益。《合同法》第九十四條第五項規定，在法律規定的其他情形下，也可賦予當事人合同解除權。一方面，若繼續履行案涉《商品房買賣合同》，將有違《企業破產法》第十六條“人民法院受理破產申請后，債務人對個別債權人的債務清償無效”之規定；另一方面，案涉房屋未經竣工驗收，也未交付使用屬于在建工程，在破產的情況下，案涉房屋不具備交付條件，不能繼續履行。
三、債務人進入破產清算程序后，管理人有權解除以房抵債合同
（一）審查管理人是否有權解除以房抵債合同，除了上述規定外，在《民法典》頒布前，還應考慮《合同法》第一百一十條之規定；在《民法典》頒布后，還應考慮《民法典》第五百八十條之規定
《合同法》第一百一十條規定，當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實上不能履行；（二）債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高；（三）債權人在合理期限內未要求履行。
《民法典》第五百八十條規定，當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以請求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實上不能履行；（二）債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高；（三）債權人在合理期限內未請求履行。有前款規定的除外情形之一，致使不能實現合同目的的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求終止合同權利義務關系，但是不影響違約責任的承擔。
一是，既然合同被確定不能繼續履行的，其邏輯結果必然是解除。故此種情況下，由違約方還是守約方行使解除權，并無實質差別，承認違約方有解除權，并不會對違約方造成實質損害。對于存在履行障礙、陷入履行不能的合同，對雙方均無再繼續受其約束的實質意義，相當于合同約定的權利義務已無拘束力，此時任何一方通過行使解除權，都可以使雙方從已經僵死的合同中解脫出來。自然通過訴請法院判決解除合同，應當是可行的。對于這種合同，守約方要求繼續履行已經確定不能得到支持，違約方要求解除合同，此時，即使不說違約方享有解除權，但確實也是基于違約方的要求，而作出解除合同的裁判。
由于法院處理案件有法定期限限制，因此在審查過程中往往不能搜索窮盡所有的法律文獻。筆者后來發現，對此類情形，崔建遠教授在其新著中提到：“強制履行與合同解除，制度目的相悖，因而兩種救濟方法是相互排斥的。……《合同法》第一百一十條與合同解除制度暫時沒有掛鉤。但是，鑒于合同已經不能履行或債務的標的不適于強制履行或履行費用過高，合同繼續存在意味著束縛當事人，不利于輕裝上陣，從事新的交易，從公平合理的立場出發，應當允許債務人在適當的時間點主張解除合同。……《合同法》第一百一十條本身是針對強制履行的，并不直接是合同解除制度的范疇，但它與合同解除制度相聯系時，便作為合同解除的特別原因（見崔建遠：《合同法學》，法律出版社2015年版，第275頁）。”
二是，不能實際履行時，由違約方行使解除權，對雙方當事人都是一種解脫，是一種優化市場資源的及時處理方式，也符合合同法設立解除制度的追求效率之目的。合同及合同法是有效的利用資源、實現資源優化配置的調整手段。合同成立后，由于主客觀情勢的變化，有可能遇到使合同當事人主觀或客觀遇到履行障礙，合同的繼續履行有可能變得不可能或不必要，或合同當事人訂立合同的目的不能實現。合同解除是由于合同的經濟目的已經喪失，即實際履行利益已經不能實現。履行利益是指合同當事人在履行合同后獲得的收益。合同的利益結構分為成本與收益，一方當事人履行合同付出成本，意在獲得對方的履行，增加己方收益，這是合同履行的經濟動因。但是履行利益喪失時，其經濟動因已不復存在，履行合同也就失去了實際意義，當事人解除合同的條件也已成就。此時如果堅持合同繼續履行，或者只有守約方才能解除合同，無論是對合同當事人還是整個社會資源的有效配置，都會有害無益。故對于這種不能履行的合同，通過變相的途徑解決，賦予違約方解除權及授權法院予以解除，是有必要的。
（三）支持管理人有權解除以房抵債合同的裁判案例
1.趙淑玉與唐山市金鳳桐房地產開發有限公司破產有關的糾紛再審案[（2019)最高法民申3989號]中最高人民法院裁判觀點：
因以房抵債而簽訂的協議及商品房買賣合同，實質上仍然屬于以房抵債協議，在人民法院受理破產后，作為抵債物的房屋既未交付，也未辦理產權變更登記手續，則仍屬于破產財產。如不解除以物抵債協議，繼續履行將會使得一般債權人取得房屋所有權，對其他債權人不公。就此而言，解除合同符合破產法公平清償債務、避免個別清償的精神，在結果上并無不當。以房抵債協議解除后，對于確實享有債權的，可根據原來的債權債務關系向管理人申報債權。
2.《周大發與重慶雅塑置業有限公司商品房預售合同糾紛再審案》[(2020)渝民再205號]中重慶高院裁判觀點（同上）。
債務人與相對方簽訂以房抵債合同已達到清償債務的目的，這在房地產開發中是非常普遍的現象。以房抵債合同項下的房屋尚未辦理完成房產過戶手續，其仍然屬于破產財產。如果以房抵債合同均需經過訴訟程序解除，在當前法院案多人少的情況下，這顯然會浪費寶貴的司法資源。故不論是破產清算、破產重整還是破產和解中，如果法院不認可管理人解除以房抵債合同通知的效力，則該合同項下的房屋將無法辦理新的網簽手續（即以房抵債合同項下房屋無法再次處置），由此將會影響破產財產的變現或者復工續建工程款的籌集和支付，這顯然會損害眾多債權人的合法權益，并可能會給破產案件處理造成不利影響。
（作者：宋濤）
