摘要：《民法典》保留《物權(quán)法》就“房地一體”的相關(guān)規(guī)定，在第356條中規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。第357條規(guī)定，建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。因此，無論是拍賣土地使用權(quán)還是房屋所有權(quán)，都應(yīng)當(dāng)遵循房隨地走、地隨房走的物權(quán)變動原則，一并處理地上房屋（或者拍賣房屋所占土地使用權(quán)），但司法實踐中爭議依舊層出不窮。

關(guān)鍵詞：房地分離  單獨拍賣  拍賣效力

 一、案例介紹 

A公司將持有的土地使用權(quán)1宗、房產(chǎn)3處及家具設(shè)備一批在產(chǎn)權(quán)交易中心公開進(jìn)行拍賣處置。拍賣公告中重要信息披露，據(jù)評估報告載，宗地地上建筑物有A、B、C、D棟，其中D棟未辦理建設(shè)用地、建設(shè)施工規(guī)劃許可、施工手續(xù)，本次評估對象及范圍不含D棟。B公司通過產(chǎn)權(quán)交易中心交納交易保證金，通過競價方式報價，收到產(chǎn)權(quán)交易中心發(fā)出的《交易結(jié)果通知書》，確認(rèn)其為該公開轉(zhuǎn)讓項目受讓人。在后續(xù)轉(zhuǎn)讓合同簽訂中，雙方就D棟權(quán)屬問題產(chǎn)生爭議，無法簽訂該合同。B公司遂訴至法院，要求A公司立即簽訂合同并按照拍賣公告的內(nèi)容全面履行相關(guān)義務(wù)。目前，案件仍在審理中。

 二、法律分析 

（一）拍賣行為的效力

根據(jù)評估報告顯示，該宗地地上實際有4棟房屋，因D棟未辦理相關(guān)手續(xù)，評估未納入范圍，這樣就導(dǎo)致在該宗宗地土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中，出現(xiàn)房地分離的情形。盡管D棟未辦理手續(xù)，但根據(jù)《民法典》中“房地一體”的相關(guān)原則，應(yīng)將D棟納入評估范圍，一并進(jìn)行拍賣。目前，因未將D棟進(jìn)行拍賣，若A公司在庭審中以拍賣行為違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定導(dǎo)致拍賣行為無效作為抗辯，拒絕繼續(xù)履行合同，是否會被法院支持，在實踐中裁判觀點如下：

1.拍賣土地使用權(quán)時，未將地上建筑物等一并拍賣處分的，拍賣行為應(yīng)予撤銷

《新疆天山水泥股份有限公司與新疆交通物資供應(yīng)公司買賣合同糾紛執(zhí)行案復(fù)議裁定書》［最高人民法院（2011）執(zhí)復(fù)字第16號］，法院認(rèn)為：“《物權(quán)法》第一百四十六條規(guī)定：‘建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。’人民法院強制拍賣建設(shè)用地使用權(quán)時，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵循該條規(guī)定。本案執(zhí)行法院在拍賣上述土地使用權(quán)時，未將土地上建筑物等一并拍賣處分，該執(zhí)行行為違反了法律規(guī)定。新疆高院以執(zhí)行行為違反法律規(guī)定為由，裁定撤銷（2008）新執(zhí)字第4-2號執(zhí)行裁定及撤銷上述土地使用權(quán)的評估拍賣，并無不當(dāng)。如果申請復(fù)議人認(rèn)為執(zhí)行行為給其造成了損失，可通過相關(guān)法律途徑尋求救濟(jì)。”

2.原則上，法院拍賣土地使用權(quán)時應(yīng)當(dāng)遵循“房地一體”原則一并處分；但拍賣前房地已分屬不同主體為分離狀態(tài)的，不能僅因此撤銷拍賣

《天津市宏大偉豪資產(chǎn)管理有限公司、中國建筑第六工程局第五建筑工程公司建設(shè)工程施工合同糾紛執(zhí)行審查類執(zhí)行裁定書》［（2019）最高法執(zhí)監(jiān)253號］，法院認(rèn)為：“本案重點審查的問題是成都中院對案涉土地使用權(quán)單獨拍賣是否違反法律規(guī)定。按照《物權(quán)法》第一百四十六條的規(guī)定：‘建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。’原則上人民法院拍賣土地使用權(quán)時，應(yīng)當(dāng)遵循‘房地一體’原則一并處分，但在此執(zhí)行過程中認(rèn)定拍賣是否應(yīng)予撤銷還應(yīng)結(jié)合案件具體情況進(jìn)行判斷。

首先，執(zhí)行中適用該條規(guī)定的主要目的是為了防止土地使用權(quán)與土地上房屋權(quán)屬分離。一般情況下，拍賣前土地使用權(quán)與地上房屋等附著物屬于同一主體的不得分開處置，如果拍賣前土地使用權(quán)與地上房屋等附著物已經(jīng)分屬不同主體，為分離狀態(tài)，那么執(zhí)行實踐中可以允許根據(jù)具體情況確定如何處置。本案中，根據(jù)執(zhí)行異議、復(fù)議裁定查明的事實，《土地估價報告》所附《天津市不動產(chǎn)登記簿查詢證明》載明，所拍賣土地使用權(quán)上有2512平方米的4層建筑一幢，權(quán)利人為王嵐；還有未取得產(chǎn)權(quán)登記的建筑物，其性質(zhì)以及權(quán)屬不明。也就是說拍賣前房地不屬于同一主體，拍賣公告?zhèn)渥⒅幸簿哂斜敬闻馁u僅限于土地使用權(quán)，建筑物不在拍賣范圍內(nèi)的內(nèi)容，故不能僅因房地分離而撤銷拍賣。

其次，判斷土地使用權(quán)與土地上房屋分別處理是否實際造成權(quán)屬分離，有賴于具體事實的認(rèn)定。申訴人所提拍賣公告?zhèn)渥⒅凶⒚鳎?lsquo;2.地面存在屬于他人的建筑地上自建有2512平方米房屋，原無證，后幾經(jīng)轉(zhuǎn)移，由他人辦理了產(chǎn)權(quán)證，但無土地證。現(xiàn)該房屋又由法院拍賣給他人，但不包含土地價值，買受人未能辦理過戶手續(xù)。’也就是說對于仍登記在權(quán)利人王嵐名下的上述房屋，已經(jīng)拍賣給他人尚未過戶，現(xiàn)申訴人主張其已經(jīng)在本案拍賣土地使用權(quán)前經(jīng)其他法院拍賣獲得2512平方米房屋。但執(zhí)行異議、復(fù)議裁定并未對此事實進(jìn)行審查認(rèn)定，屬事實不清。

至于申訴人所提中國六建第五公司的其他異議理由均不能成立的申訴理由，由于執(zhí)行異議、復(fù)議裁定未予具體回應(yīng)，未明確予以支持，現(xiàn)不予審查。”

3.執(zhí)行法院在拍賣土地使用權(quán)時，未將該土地上的建筑物一并拍賣處分，造成房地分離的現(xiàn)狀，違反法律的強制性規(guī)定，拍賣行為應(yīng)為無效

《贊皇縣仁德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司石家莊新區(qū)支行與河北日升昌科工貿(mào)有限公司、石家莊開發(fā)區(qū)華鵬實業(yè)有限公司等金融借款合同糾紛、申請承認(rèn)與執(zhí)行法院判決、仲裁裁決案件執(zhí)行裁定書》［河北省石家莊市中級人民法院（2015）石執(zhí)復(fù)字第00050號］，法院認(rèn)為：“《物權(quán)法》第一百四十六條規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。據(jù)此，人民法院在強制拍賣土地使用權(quán)時，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵循此‘房地一體’的原則。本案中，執(zhí)行法院在拍賣土地使用權(quán)時，未將該土地上的建筑物一并拍賣處分，造成房地分離的現(xiàn)狀，違反法律的強制性規(guī)定，拍賣行為應(yīng)為無效。在當(dāng)事人提出異議后，執(zhí)行法院以拍賣行為違反法律規(guī)定為由，裁定撤銷該拍賣行為并無不當(dāng)。”

（二）拍賣資產(chǎn)范圍是否當(dāng)然及于D棟建筑物

《中國銀行股份有限公司大連甘井子支行與庫倫旗首宇甜菊糖有限公司金融借款合同糾紛判決書》［最高人民法院（2017）最高法民終436號］，法院認(rèn)為：“中行甘井子支行與首宇公司簽訂的抵押合同一約定以首宇公司提供的三項抵押物作為擔(dān)保，雖然雙方只對上述第2項工業(yè)廠房及第3項在建工程辦理了抵押登記，對第1項國有土地使用權(quán)未辦理抵押登記，但第1項國有土地使用權(quán)是在第2項工業(yè)廠房及第3項在建工程占用范圍之內(nèi)，雙方對合同約定的第1項國有土地使用權(quán)作為抵押財產(chǎn)均有明確預(yù)期。根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十二條的規(guī)定，第1項國有土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)與第2項工業(yè)廠房及第3項在建工程一并抵押，未一并抵押的也視為一并抵押。一審法院以未辦理抵押登記為由，判令中行甘井子支行對案涉國有土地使用權(quán)不享有優(yōu)先受償權(quán)，適用法律不當(dāng)，本院予以糾正。”

《中國銀行股份有限公司海口龍珠支行與海南國托科技有限公司、海南美源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等金融借款合同糾紛判決書》［最高人民法院（2015）民二終字第269號］，法院認(rèn)為：“中行龍珠支行與國托公司已就土地使用權(quán)辦理了抵押登記，依法設(shè)立了抵押權(quán)，即便在土地他項權(quán)利證明書中未注明抵押物包括地上建筑物，依據(jù)物權(quán)法第一百八十二條第二款之規(guī)定，案涉地上建筑物也應(yīng)視為一并抵押，該土地使用權(quán)之抵押權(quán)效力及于地上建筑物。法律并無規(guī)定拍賣土地使用權(quán)的執(zhí)行裁定之效力當(dāng)然及于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物。因此，法院執(zhí)行裁定將自始未采取強制拍賣執(zhí)行措施的評估報告中‘三宗土地’上的未辦證建筑物、加建建筑物、構(gòu)筑物及附屬設(shè)施及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)，一并裁定給申請執(zhí)行人以物抵債違反法律規(guī)定，應(yīng)予以糾正。”

《胡蕓、陳正平民間借貸糾紛執(zhí)行審查類執(zhí)行裁定書》［江西省高級人民法院（2017）贛執(zhí)復(fù)51號］，法院認(rèn)為：“依據(jù)《物權(quán)法》第一百四十六條、第一百四十七條規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。本案中，三宗土地和兩棟房子均為本案抵押擔(dān)保物，且三宗土地上的未辦證建筑物、加建建筑物均為抵押前已建房屋和構(gòu)筑物，本案查封‘三宗土地和兩棟房’的效力雖當(dāng)然及于該三宗土地上的包含博文房估字（2015）第22365號《房地產(chǎn)司法鑒定估價報告》所評估的有證房產(chǎn)、未辦證建筑物、加建建筑物等地上建筑物，人民法院均可以裁定與抵押土地使用權(quán)一同拍賣。但是，由于法律并無規(guī)定拍賣土地使用權(quán)的執(zhí)行裁定之效力當(dāng)然及于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物，因此，本案贛州中院（2014）贛中執(zhí)字第213-7號執(zhí)行裁定將自始未采取強制拍賣執(zhí)行措施的評估報告中三宗土地上的未辦證建筑物、加建建筑物、構(gòu)筑物及附屬設(shè)施及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)，一并裁定給本案申請執(zhí)行人陳正云以物抵債違反法律規(guī)定，應(yīng)予以糾正。”

 三、實務(wù)要點總結(jié) 

雖然隨著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的不斷完善，房地分別登記在不同權(quán)利人名下的現(xiàn)象將會不斷減少，但完全消失仍然需要時間。在資產(chǎn)處置過程中，需要就資產(chǎn)情況進(jìn)行盡職調(diào)查，知悉相關(guān)權(quán)屬情況，若出現(xiàn)房地分離的情形，可根據(jù)下列建議妥善處理。

（一）在拍賣土地使用權(quán)時，未將該土地上的建筑物一并拍賣處分的，因造成房地分離的現(xiàn)狀違反了法律的強制性規(guī)定，故該拍賣行為應(yīng)為無效。此時，當(dāng)事人可以向法院申請裁定撤銷該拍賣裁定和裁定該拍賣行為無效。

（二）因房地分離，即便當(dāng)事人通過生效判決實現(xiàn)債權(quán)的方式取得土地并辦理了土地使用權(quán)，但因生效法律文書中未涉及土地使用權(quán)上建筑物，且土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓并不導(dǎo)致地上建筑物一并轉(zhuǎn)讓的法律后果，所以在該當(dāng)事人未依法領(lǐng)取房屋權(quán)證的情況下，需謹(jǐn)慎轉(zhuǎn)讓。可向相關(guān)房管部門了解情況并完善房地一致手續(xù)后，再進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

（作者：宋琴  熊雅潔）