在房地產開發公司的破產程序中，經常會出現債權人與房地產開發公司簽訂借款合同的同時，自己或者指定第三人與房地產開發公司簽訂商品房買賣合同，約定若房地產開發公司未按期歸還借款，則履行房屋買賣合同，以借款本息抵扣房屋買賣合同中的購房款。雖然在2015年版《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》（以下簡稱《民間借貸司法解釋》）中已明確規定“當事人以訂立買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關系審理”，但實踐中仍然會發生爭議。

2008年12月，周某與甲房地產開發公司簽訂借款合同，約定周某向甲房地產開發公司提供借款500萬元，借款期限1年，利率為銀行同期貸款利率的2倍。另外，王某與甲房地產開發公司簽訂房屋買賣合同，約定房屋總價款500萬元，由周某代王某支付，因房屋當時抵押權未注銷，王某與甲房地產開發公司僅簽訂紙質版商品房買賣合同，該合同未進行網簽備案。

上述合同簽訂后，周某按約向甲房地產開發公司提供了500萬元借款。甲房地產開發公司向周某歸還了部分借款，但一直未歸還完畢。2011年12月，周某與甲房地產開發公司辦理借款本息結算。經據實結算，截至2011年12月，甲房地產開發公司欠周某借款本息501萬元，雙方合意按照約定以該借款本息代付王某的購房款。隨后，甲房地產開發公司將標的房屋交付給王某，王某將標的房屋對外出租，甲房地產開發公司未再向周某歸還過借款。因甲房地產開發公司自身原因，在標的房屋取得初始權登記后，未為王某辦理標的房屋的不動產權證。

2015年3月，甲房地產開發公司經營困難，資不抵債，向人民法院申請公司破產重整。在重整程序中，王某向管理人申請辦理標的房屋的不動產權證。就管理人是否應當為王某辦理標的房屋的不動產權證，存在兩種不同的意見。

（一）合同的性質

（二）合同的效力

針對借款人與房地產開發公司針對同一筆款簽訂的借款合同以及房屋買賣合同的效力，一般對于借款合同有效無爭議，房屋買賣合同是否有效存在爭議。主張房屋買賣合同無效的理由是：根據當時實施的《擔保法》第40條以及《物權法》第186條的規定，訂立抵押合同時，或者在債務履行期限屆滿前，抵押權人和抵押人在合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移為債權人所有。因此，在借款人與房地產開發公司針對同一筆款同時簽訂借款合同以及房屋買賣合同，約定借款不能償還時，履行房屋買賣合同，屬于違反了《擔保法》及《物權法》的上述關于“禁止流質”的規定，房屋買賣合同無效。

最高人民法院在朱俊芳與山西嘉和泰房地產開發有限公司商品房買賣合同糾紛案明確了，此種情形不違反《擔保法》及《物權法》關于“禁止流質”的規定，借款合同及房屋買賣合同均為有效合同。

（一）合同的性質

根據2020年版《民間借貸司法解釋》第23條的規定，當事人以訂立買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關系審理。因此，當事人之間對同一筆款項同時簽訂的借款合同以及房屋買賣合同，人民法院承認當事人之間存在借款合同關系，同時將房屋買賣合同認定為借款的擔保合同，實踐中被稱為讓與擔保合同。

（二）合同的效力

根據《民間借貸司法解釋》的規定以及目前的司法實踐，均認為只要借款合同本身系雙方的真實意思表示，內容不違反法律法規的相關規定，應為合法有效的合同。那么，房屋買賣合同到底是有效還是無效呢？房屋買賣合同雖然名為買賣合同，實際約定當借款未按期歸還時，則當事人之間履行房屋買賣合同，房屋歸債權人所有。因此，在房屋買賣合同簽訂時，雙方的本意是為借款提供擔保，債權人的本意不是取得房屋的所有權，債務人的本意也不是轉移房屋的所有權，但該種擔保形式又并非當時實施的《擔保法》以及《物權法》規定的擔保類型，對于該類擔保是否合法有效，實踐中也一直存在爭議。

認為合同無效的理由主要有以下幾點：第一，讓與擔保當事人之間系虛假的意思表示，有違意思表示真實性原則；第二，有違“禁止流質”的法律強制性規定；第三，有違物權法定原則。

2021年1月1日起，《民法典》實施。《民法典》第388條規定：設立擔保物權，應當依照本法和其他法律的規定訂立擔保合同。擔保合同包括抵押合同、質押合同和其他具有擔保功能的合同。擔保合同是主債權債務合同的從合同。主債權債務合同無效的，擔保合同無效，但是法律另有規定的除外。自此，承認讓與擔保合同的效力具有了法律依據。

（三）債權人對標的房屋的處置價款是否享有優先權

根據《民法典》第394條、第425條、第447條的規定，在抵押、質押、流質三種法定的擔保物權關系中，債權人對抵押、質押、流質的擔保物有優先受償權，即對擔保物處置價款具有優先受償的權利。《民間借貸司法解釋》第23條第2款規定：按照民間借貸法律關系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務，該司法解釋未明確規定債權人對讓與擔保的標的物具有優先受償權。因此，我們認為在讓與擔保關系中，債權人對標的房屋的處置價款不具有優先受償的權利。

（一）合同的性質及效力

（二）應當為王某辦理標的房屋的產權證

1.在《民間借貸司法解釋》實施前，甲房地產開發公司與周某、王某已選定了履行房屋買賣合同關系

2.管理人無權撤銷或者解除王某與甲房地產開發公司之間的房屋買賣合同

《破產法》第18條規定：人民法院受理破產申請后，管理人對破產申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同有權決定解除或者繼續履行，并通知對方當事人。王某與甲房地產開發公司之間的房屋買賣合同關系中，王某通過用周某對甲房地產開發公司的借款的方式支付完畢了購房款，甲房地產開發公司已將標的房屋交付給王某，雙方的主要合同義務均已履行完畢，僅剩甲房地產開發公司為王某辦理不動產權證的次合同義務，管理人不能以《破產法》第18條的規定解除王某與甲房地產開發公司之間的借款合同。

綜上，我們認為甲房地產開發公司的管理人應當為王某辦理標的房屋的不動產權證。

（此文被收錄于《第十四屆中國破產法論壇•論文集》）