順著法釋1號的邏輯，以房抵債的情況同樣需要考量是否滿足居住為目的和付清全款兩個條件。上文所述，如果抵債的房屋是住宅，通常實踐中無論債權人是法人還是自然人，都會將房屋的所有權轉移至自然人的名下，自然人用于居住即滿足了第一個條件。那第二個條件付清全款，只要債權人的債權高于抵債房屋的價值或者債權人補齊差價，當然可以理解為其付清了全款。按照上述理解，以房抵債的交付請求權同樣是具有優先權的。但是目前最高院案例，是明確將以物抵債認定為不屬于商品房消費者，其目的是抵債而非用于居住，是不具有優先權的。因此，法釋1號的規定是應當將以物抵債排除在外的，不具有優先權。然而在破產實踐當中，如果一律將以物抵債的交付請求權否定，又不利于誠信交易。因此，最高院案例將以物抵債協議和對應購房合同視為雙方均未履行完畢的合同，管理人有權依據破產法第十八條的規定決定是否繼續履行合同。如果繼續履行，債權人還是享有交付請求權的；但如果不繼續履行，則只能轉化為金錢債權，并按債權本身的性質在破產程序中受償。因此，以物抵債的債權人是否能夠獲得房屋，主要由管理人抉擇；而是否應該繼續履行合同，管理人掌握的標準更是尺度不一。

（二）商品房消費者參與破產程序的地位和表決權問題

1.交付請求權——是否進行債權申報參與表決

關于商品房消費者的交付請求權，需不需要進行債權申報參與破產程序的表決，表決權如何確定的問題，在實踐中出現了不同的處理方式。

一般破產程序中，管理人會先認定購房合同是否屬于雙方均未履行完畢的合同。目前，主流觀點將其分為兩種不同情況處理：第一，購房人繳納全部購房款之情形。房地產企業破產的，如果購房人已繳納全部購房款，但房屋未建成、未交付或尚未辦理產權登記，理論上屬于債務人單方未履行的合同，管理人并不能決定是否繼續履行購房合同。第二，購房人支付部分購房款之情形。與此相對，房屋未建成或未交付和尚未辦理產權登記，購房戶支付了部分購房款的，不管購房戶是否是消費者，都屬于雙方均未履行完畢的合同，管理人有權決定是否繼續履行購房合同。①

（1）是否需要申報債權

針對已繳齊全款的購房戶，是否應當申報債權？由于該類情況下購房合同不作為雙方均未履行完畢的合同處理，那么可以肯定的是商品房消費者是具有交付請求權的，且在滿足法釋1號第二條規定的條件下，是優先于抵押和工程款債權的。那么僅針對消費者的交付請求權，是否應當進行債權申報呢？實踐中有將其不需要進行債權申報處理的案例，也有要求購房人申報并作為債權人處理的案例。

認為可以不申報債權，主要理由是消費者的交付請求權并不需要管理人作為債權單獨審核認定并報法院裁定，其合同只要未解除，交付請求權就不會消滅，消費者向債務人行使的是取回權 ② ，并不需要申報債權并作為債權人參與表決。而且一般消費者并不了解破產程序，將其作為債權人介入不僅加重消費者的負擔，也會加大管理人的引導和解釋工作。

而認為可以申報債權，主要理由是認為消費者的交付請求權屬于行為債權，亦是債權的一種，而且房開企業破產往往牽涉著項目停工、房屋無法按時交付的情況，重整方案或者變價方案都牽涉購房者的利益，其應當參與到破產程序的表決之中。

針對未繳齊全款的購房戶，對于管理人決定繼續履行購房合同，消費者在繳齊房款后是同樣享有交付請求權的。實踐中，是否申報債權的處理差異與上文是相似的。而管理人不繼續履行購房合同，無疑其債權將轉化為金錢債權，但其金錢債權是否屬于共益債務還是其他類型債權需要申報的問題，將在下面詳述。

（1）若申報債權，表決權的金額和性質如何確定

購房戶申報的債權，往往涉及到房屋交付和違約金的申報。違約金為金錢債權在實踐中的認定不存在較大爭議，一般情況下作為普通債權。但是僅申報了交付請求權的表決權如何計算，性質如何認定在實踐中就存在不同的處理。個別案例認為，消費者僅申報了交付房屋的行為債權，沒有其他金錢債權，在表決中僅計算其人頭而不計算金額，影響人數表決而不影響金額的表決，這樣也保障了其表決權的行使。其他案例認為，消費者的交付請求權的表決權可以量化為其房屋價款，以其購買房屋的價款作為其表決權的金額。

而對于其債權性質，在重整方案的表決中，有案例將其債權按房款金額量化后同抵押債權、工程款債權一起納入到有財產擔保債權組中進行表決。該類操作的主要原因，是法釋1號確定了消費者的交付請求權優先于抵押和工程款，將其量化并納入同組進行表決，更能充分給予消費者的話語權。另外，也有案例將購房戶的債權單獨列為購房戶債權組進行表決。

2.返還價款請求權——優先債權or普通債權or共益債務

法釋1號出臺后，在房屋交付不能的情況下，商品房消費者其返還價款請求權具有優先性，作為優先債權認定，以房抵債的債權人按照原債權性質認定為優先債權或者普通債權，目前不具有較大的爭議。而針對購房人支付部分購房款，管理人決定解除合同，購房人的返還價款請求權，是作為優先債權還是普通債權或者共益債務，在實踐中就出現了不同的標準。首先，普通債權眾多觀點是將其進行了否認，因為一旦解除合同認定為普通債權，購房者的債權就難以得到保證，但是解除又將增加債務人的財產，將會導致管理人解除權的濫用。另外，眾多理論認為其應作為共益債務處理，能夠保障解除后的購房人的價款能夠得到隨時清償。但是筆者認為，在法釋1號出臺之后，不應當再認定為共益債務。因為若再認定為共益債務，其優先性比法釋1號第二條規定的商品房消費者其返還價款請求權更加優先。管理人決定解除購房合同產生的債權應當認定為優先債權。

（三）按揭消費者停貸的合法合理性問題

2022年6月30日，江西景德鎮某樓盤購房者發出《強制停貸告知書》；7月12日，重慶陽光城未來悅二期全體業主對外發布《強制停貸告知書》；隨即，全國上百個“爛尾樓”項目購房者紛紛組團宣布停止還貸。這一系列事件引起了全社會的廣泛關注。筆者參與的房產企業破產重整項目，同樣遇見了業主停貸的呼聲和咨詢。針對這一現象，眾多律師和學者也表達了其觀點和分析。有觀點認為，商品房預售合同與購房貸款合同并非完全相互獨立，二者之間具有“經濟上整體性”，構成關聯合同，業主對開發商在預售合同中的不安抗辯權，邏輯上應延伸至關聯合同貸款合同之上，但在實踐中還尚不具有可操作性，建議盡快出臺相應司法解釋，以解決當前購房者進退兩難之困境。也有觀點認為，在購房者與按揭銀行之間的按揭抵押貸款合同關系中，按揭銀行依據按揭抵押貸款合同已經足額發放貸款，其合同項下的義務已履行完畢，購房者向按揭銀行主張先履行抗辯權和不安抗辯權也就沒有了根據。 

二、分析與建議

（一）關于管理人認定商品房消費者優先權的幾點建議

1.購買住宅性質的消費者，按法釋1號的規定認定優先

筆者認為，作為管理人，針對住宅性質的購房人，在法釋1號取消了唯一住房的限制后，再去考察判斷其是以居住為目的還是投資是十分困難的，可以直接認定其優先權。在實踐中，自然人購買第二套或者多套房屋也可能是為了生活消費，如為了度假享受生活需要在不同城市中購買多處房屋，因此作直接認定也是維護了更多人的權益。而至于是否交付全款，破產程序中只要債權人在重整執行或財產分配之前交齊，都可以認定其優先權。

2.購買商業性質房屋的消費者，其交付請求權仍應認定為優先

雖然筆者認為，法釋1號中具有優先權的商品房消費者，以居住為目的的條件不宜適用于商業性質的房屋，但是買受人正常簽訂合同支付款項辦理網簽，即使是購買的商業性質的房屋，在房開企業破產之后其交付請求權理應得到優先支持和保護，而不應該認為其不包含在法釋1號規定的優先范圍內而否認其優先于工程款。建設工程價款優先受償權是承包人在合同簽訂時便享有的一種擔保物權，且早于購房消費者辦理預告登記，多數沒有專業法律知識的投資買受人并不知曉這一權利，一般在開發商拖欠工程款項時才被觸發感知。同時，由于其優先性效力的賦予缺乏公示性質，如果讓缺少公示的建設工程價款優先受償權凌駕于已經預告登記的買受人權利之上，投資經營的買受人無形負擔起開發商的責任，不僅有違法理，更不利于市場正常交易。

3.購買商業性質房屋的消費者，其價款返還請求權仍應認定為普通債權

筆者上文認為購買商業性質房屋的消費者的交付請求權應優先，為何價款返還請求權又認為是普通債權呢？筆者理解，法釋1號規定的優先權核心邏輯是保護大多數老百姓的生存和居住權，而商業消費者的交付請求權優先是基于交易制度的保障。但是商業消費者的價款返還請求權，一方面其性質不是居住而更多的是投資，另一方面若選擇退房的價款視為優先能夠得到保障，該類消費者在預見到投資風險后，例如房屋比購買的時候價值降低或者已不易交易等情形，將促使他們大量選擇退房而不承擔任何投資風險，是不利于交易制度的保障的。因此，筆者認為購買商業性質房屋的消費者的價款返還請求權應作為普通債權處理。

（二）行使交付請求權的消費者可以作為債權人參與破產程序中

關于行使交付請求權的消費者是否應當申報，筆者認為不申報或申報均有合理的理由。因此，最好的方式是不宜強制要求消費者申報，但應允許其申報參與破產程序表決。

首先，筆者認為消費者是隨時可以行使取回權而不需要申報債權的，其權利不應當認為像其他債權，在分配前未申報即喪失了分配權，所以消費者可以選擇不申報債權而是隨時行使取回權，而管理人也不宜強制要求消費者申報明確行使取回權，而是應當遵照合同約定在達到交付條件時交付房屋給消費者，從而減輕消費者去了解或參與破產程序的負擔。

然后，由于重整草案或者變價方案又牽涉消費者取得房屋的切身利益，筆者認為管理人也應當允許和引導消費者申報債權，了解和參與重要文件的表決，保障其表決權利。因為房地產企業破產程序，牽涉不同債權主體的利益，不同主體之間的利益并非完全一致往往存在沖突矛盾和博弈，最主要的就是抵押權人、工程款類債權人和其他類型債權人的沖突。而將消費者也納入債權申報之中給予其表決權，亦是充分保障消費者在破產程序中的自身權益，也是制約平衡其他權利人。

（三）申報了債權的交付請求權的消費者的表決權，可以按房屋價款金額量化其表決權，并納入有財產擔保債權組表決

法釋1號既然將消費者的交付請求權和返還價款請求權與工程款和抵押債權相比較，且又確認了其最優先的地位，那么在重整程序當中，筆者認為應當將其優先債權納入有財產擔保組進行表決。首先，消費者債權的優先順位是高于工程款和抵押債權，將其列入有財產擔保債權，并不違反破產法的相關規定。另外，從實操意義上來講，破產企業重整成功通常是有利于項目交付消費者，是符合消費者利益的。而重整草案的通過需要所有債權組表決通過，否則只能通過法院強裁。往往房地產企業重整草案表決中，最不容易通過的即是有財產擔保債權組。站在工程款債權人和抵押債權人角度，即使不重整成功進入清算，其債權的優先性是最能夠容易得到保障的，而且收回債權的時間往往還比重整更短；但是對于普通債權人，進入清算通常意味著清償率大大降低甚至得不到清償；而對于消費者，清算程序比重整程序需要的復工和房屋交付時間需要等待得更長。因此，有財產擔保債權組成為重整方案通過的最大障礙。從維持社會穩定保障老百姓生存權益的角度出發，保交樓保民生成為各個破產房企的首要目標，那么將消費者的優先權納入有財產擔保債權組，與抵押權及工程款相互制約，更有利于重整程序和保交樓保民生的推進。

另外，消費者的債權雖然是行為債權交付房屋，但是其購買房屋支付了相應對價，其房屋價值是可以通過房款來反映的，將消費者的交付請求權按照購房價款量化給予其表決金額，也不違反法律規定。

（四）為消費者參與破產程序提供法律援助

從筆者參與的房企破產案件來看，其實眾多購房消費者是愿意來申報債權，參與并了解企業破產情況的，管理人也愿意為其引導和解釋。但是由于大多數購房消費者對破產程序的了解甚少，往往會將管理人等認為是對立面，從而產生不必要的矛盾，增加雙方的溝通成本，而且購房人也不愿意再花大價錢聘請律師，律師也可能因為單個債權人委托，費用太低無法覆蓋成本的問題而拒絕代理。因此，為了讓此類群體購房人的權利在破產程序中得到保障，減少與管理人、法院之間的溝通成本，避免不必要的群情激憤事件發生，筆者認為有必要為該類群體債權人提供法律援助的支持。

（五）按揭消費者停貸，建立政策和協商機制過渡性解決消費者的擔憂，但不宜立法

站在消費者角度，購買的房子往往花費了消費者一生積攢的血汗錢，當面對房企破產項目停工，接房遙遙無期，背負巨額房貸且每個月承擔高額還款時，無論是經濟上還是心理上，這對于他們來說壓力無疑是巨大的，強制停貸是他們緩解經濟壓力的唯一方法。但是，從宏觀層面來講，若將停貸合法化，將可能出現大面積的停貸現象，極可能對中國經濟產生巨大沖擊，導致類似于美國次貸危機的金融風險。目前，關于停貸緩貸，已有相關政策可以借鑒參考。2022年5月，中國人民銀行重慶營管部印發《重慶市金融服務疫情防控和經濟社會發展工作方案》提出，建立重點地區和受困人群的金融服務應急機制。滿足條件的人群，可申請個人住房等貸款延期還款。可以此為由向銀行提出停貸緩貸申請。據不完全統計，工行、農行、中國銀行、建行、交行、郵政儲蓄銀行、民生銀行、平安銀行、興業銀行、光大銀行都曾推出過房貸延期相關政策，對符合申請條件的貸款人，最長可延期半年。此政策主要針對受疫情影響的經濟困難人群，但各大樓盤資金鏈斷裂，歸根結底是由于疫情造成了經濟不景氣，所以購房者們可向各大銀行提出申請，與貸款銀行協商，參考類推適用現有政策，從而緩解還款壓力。

三、結  語

商品房消費者的權益保護，是每個房開企業破產必須面對的問題。無論是管理人還是法院，都應當在法律框架內，兼顧社會影響最小化和穩定最大化，全力推進保交樓保民生，助力企業重整涅槃或清算退市，化解社會矛盾。

 注    釋 

① 金春：《論房地產企業破產中購房消費者的權利保護》，載《法律適用》2016年第4期。

② 池偉宏：《房地產企業破產重整中的權利順位再思考》，載《法律適用》2016年第3期。