2024年全國兩會期間，全國政協(xié)委員、中豪律師事務(wù)所管委會主席袁小彬提交的《關(guān)于借鑒香港商品房預(yù)售經(jīng)驗(yàn)構(gòu)建制度層面“保交樓”的提案》得到廣泛關(guān)注，被《南方都市報(bào)》等媒體專版報(bào)道。以下為轉(zhuǎn)載《南方都市報(bào)》報(bào)道內(nèi)容：

 

3月8日，最高法報(bào)告指出，最高法出臺司法解釋，明確商品房已售難交付糾紛債權(quán)受償順序，優(yōu)先保障購房群眾權(quán)益。同時(shí)，最高法發(fā)出1號司法建議，推動健全合同網(wǎng)簽備案與預(yù)告登記銜接機(jī)制、加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管、強(qiáng)化預(yù)售信息查詢和購房風(fēng)險(xiǎn)提示，促進(jìn)做實(shí)保交樓、防糾紛。

 

今年全國兩會，全國政協(xié)委員、中豪律師事務(wù)所管委會主席袁小彬關(guān)注到商品房預(yù)售制度，帶來一份《關(guān)于借鑒香港商品房預(yù)售經(jīng)驗(yàn)構(gòu)建制度層面“保交樓”的提案》，針對目前我國商品房預(yù)售制度存在的三方面問題展開分析。

 

一是商品房預(yù)售本質(zhì)上屬于買賣合同，我國商品房預(yù)售制度有違公平原則，扭曲了產(chǎn)權(quán)法律關(guān)系。義務(wù)和風(fēng)險(xiǎn)基本全部由購房人承擔(dān)，從而埋下了樓盤爛尾的重大風(fēng)險(xiǎn)。

 

他舉例，在中國香港、英、美、新加坡等國家和地區(qū)的商品房預(yù)售制度中，購房人先支付5%-10%的定金，并支付到獨(dú)立第三方比如律所賬戶監(jiān)管，交房時(shí)購房人再通過按揭或用自有資金支付購房余款。

 

但在我國的商品房預(yù)售制度中，開發(fā)商拿到預(yù)售許可證（此時(shí)房屋才建成25%）后即可銷售，并能拿到并支配全部房款。如果未能按期交房或爛尾，購房人不但拿不到房屋，還要向銀行償還按揭款。如購房人違約，銀行有權(quán)拍賣房屋優(yōu)先受償，主要風(fēng)險(xiǎn)均由購房人承擔(dān)。

 

二是政府主管部門和銀行等監(jiān)管方未能對預(yù)售資金實(shí)施有效監(jiān)管，預(yù)售資金被開發(fā)商違規(guī)使用或挪用現(xiàn)象普遍存在，這也是導(dǎo)致樓盤爛尾的直接原因。

 

袁小彬認(rèn)為，目前各個(gè)省市對預(yù)售資金監(jiān)管有著不同的規(guī)定，監(jiān)管賬戶資金由開發(fā)商、監(jiān)管銀行、監(jiān)理機(jī)構(gòu)三方進(jìn)行監(jiān)管。監(jiān)理機(jī)構(gòu)與監(jiān)管銀行由于與開發(fā)商存在密切的利益關(guān)系，難以對監(jiān)管資金實(shí)施有效監(jiān)管。主管部門過度依賴監(jiān)理機(jī)構(gòu)，不僅浪費(fèi)了寶貴的行政資源，且無法實(shí)現(xiàn)有效監(jiān)管，會導(dǎo)致開發(fā)商易于違法違規(guī)使用或挪用預(yù)售資金。

 

三是違法成本低，開發(fā)商敢于通過各種違法違規(guī)操作超額使用或挪用監(jiān)管資金。提案中提到，開發(fā)商提供虛假資料，甚至私刻第三方公章，逃避首付款監(jiān)管，主管部門一般要求其限期整改；監(jiān)管銀行違規(guī)劃撥監(jiān)管資金，只是取消其從事商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的資格；施工單位和監(jiān)理單位提供虛假證明協(xié)助開發(fā)商違規(guī)使用預(yù)售資金的，僅是將其違約行為記入信用信息系統(tǒng)。因此，由于違法成本過低，受利益驅(qū)動，開發(fā)商敢于鋌而走險(xiǎn)，違法使用或挪用監(jiān)管資金。

 

為解決上述問題，袁小彬提出，建議借鑒中國香港、英國、新加坡的商品房預(yù)售做法，具體包括兩方面。

 

首先，建議讓預(yù)售制度回歸公平買賣合同模式，即“訂金或定金+交房時(shí)付余款”。購房人訂金或定金（“預(yù)售資金”）支付比例通常不超過10%，開發(fā)商未向購房人交房前，購房人無需立即在簽合同時(shí)按揭貸款或支付全款。

 

此外，建議增加律師事務(wù)所作為購房者預(yù)售資金的監(jiān)管方，強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管。袁小彬提出，由主管部門、監(jiān)管銀行及律師事務(wù)所三方共同監(jiān)管預(yù)售資金，無須其他第三方機(jī)構(gòu)參與監(jiān)督。

 

具體而言，由律師事務(wù)所開立獨(dú)立的監(jiān)管賬戶，與其經(jīng)營賬戶分開運(yùn)行，購房人支付的房款付到專門的監(jiān)管賬戶托管，房屋交付時(shí)，再轉(zhuǎn)付給開發(fā)商。律所若挪作他用，依法追索民事賠償甚至刑事法律責(zé)任。與此同時(shí)，商品房預(yù)售合同簽署及交易由買賣雙方律師參與完成，防范開發(fā)商利用購房人的弱勢地位，做出明顯損害購房人權(quán)益的行為。