在企業經營過程中，倉庫及凍庫的租賃涉及諸多法律細節，其中公攤面積的約定與處理往往是合同雙方關注的重點。本文結合相關法律法規及司法實踐，對租賃合同中公攤面積的法律適用問題進行梳理與分析，為企業提供專業參考。
1 司法實踐：公攤面積的約定與計租模式
（一）涉及凍庫公攤面積的案例
|
案號 |
合同內容 |
合同要點歸納 |
|
(2023)粵1971民初2379號 |
原告與被告簽訂了一份《冷鏈倉儲服務合同》，原告將位于某倉庫2幢1區（物業單元號3號）物業按被告要求改造后，出租給被告使用。租賃物業總面積為4470.88平方米（總面積包括冷凍庫面積1296平方米、冷藏庫面積1948.88平方米、穿堂面積276平方米、雨棚面積196.8平方米、辦公室面積329.98平方米、公攤面積423.22平方米）；甲方應確保倉庫可滿足乙方冷鏈倉儲、貨物簡單加工、包裝、物流、快遞以及辦公用途等經營事宜；租賃期限從倉庫的實際交付日起算為三年，第一月為免租期；租金第一年為450216.20元／月，此后每年遞增4%；被告需要繳納2個月倉儲服務費作為租賃保證金，共計人民幣900432.40元。 |
1.合同中明確約定公攤面積，即租賃總面積包括凍庫面積、冷藏庫面積、雨棚面積、辦公室面積與公攤面積； 2.雙方直接約定租金； 3.合同有效； 4.公攤系數約為0.1。 |
|
(2022）滬0105民初21764號 |
《倉庫租賃具體內容協議》載明： 1.倉庫租賃區域與期限 （1）倉庫面積：3#變溫、5#冷凍、6#冷凍庫容面積各576㎡，共計1,728㎡。 （2）通道/月臺面積：3#月臺、5#月臺、6#月臺各180㎡，共計540㎡。 （3）辦公區域：一樓辦公區23.76㎡（6.6m×3.6m），二樓辦公室1間31.20㎡（4.8m×6.5m），共計54.96㎡。 （4）公攤面積：464.59㎡（總面積冷庫1,728㎡+月臺540㎡+辦公室54.96㎡）。 （5）總共租賃面積：2,787.55㎡。 2.倉庫租賃費用（不含稅） （1）冷凍庫：3.7736元/㎡/天（稅后：4.00元/㎡/天）：a）包含電費；b）包含貨架的使用；c）包含裝卸平臺的獨立使用；d）叉車充電樁8個的共用及部分單獨使用；e）木托盤1,800張的免費使用（1,000mm×1,200mm），日常作業使用壞損的由甲方自行補充，合同期滿后，除去因自然損害的以外，乙方需要將剩余的托盤返還乙方。自然損壞率每年按5%計算，自然損害部分在每年12月最后一周盤點時缺失部分由乙方進行補充。 （2）通道/月臺：1.6981元/㎡/天（稅后：1.80元/㎡/天）。 （3）辦公區：2.4528元/㎡/天（含電費及生活用水等在內）（稅后：2.60元/㎡/天）。 （4）公攤面積20%：1.6981元/㎡/天（稅后：1.80元/㎡/天）。 （5）以上（1）－（4）各項第一年費用明細（含稅）：冷凍庫1,728㎡，每月費用為210,240元；通道/月臺5**㎡，每月費用為29,565元；辦公區54.96㎡，每月費用為4,346.42元；公攤面積20%為464.59㎡，每月費用為25,436.41元。 |
1.合同中明確約定公攤面積，是各租賃區域的公攤面積之和；總租賃面積包含倉庫面積、通道/月臺面積、辦公區域和公攤面積。 2.區分不同區域按每平方米計租，公攤面積亦約定了租金。 3.合同有效。 4.公攤系數約為0.2。 |
|
(2021)京0112民初16098號 |
《倉儲服務合同》約定：乙方因業務需求，使用甲方在北京市通州區馬駒橋鎮大松垡村南鼎福生鮮產業園的庫房及辦公場所，合同期限自2020年7月21日至2023年4月30日止。甲方給予乙方20天（2020年7月1日至7月20日）的設備安裝、調試期限，該安裝、調試期限甲方不收取任何費用，并給乙方提供安裝、調試可行性便利條件。冷凍庫每天每平方米3.8元（含制冷設備用電）（不含稅），冷凍庫面積為2680平米（含公攤面積），冷庫全年倉儲費為3717160元；辦公用房面積41平米，費用每天每平方米1.5元（不含稅），辦公用房全年費用為22447.5元；上述費用合計3,739,607.5元。 |
1.合同中直接約定冷凍庫總面積含公攤面積； 2.以該總面積每平方米單價按天計租； 3.該合同中公攤系數不明確； 4.合同有效。 |
|
(2023)滬0118民初34457號 |
根據合同中關于倉儲、物流服務的有關約定，綜合制定以下補充協議……A:2020年1月1日-2020年9月30日按照157萬元/月計算（其中：常溫倉庫8000㎡,97萬元/月；冷庫部分：冷凍庫1236㎡，冷藏360㎡，恒溫240㎡，回籠間480㎡，含公攤，合計2316㎡,62萬元/月）。 |
1.合同中直接約定計租面積含有公攤，公攤面積、公攤系數均不明確； 2.以該總面積每平方米單價按月計租； 3.合同有效。 |
|
(2024)渝05民終81號 |
《倉儲服務合同》，約定： 倉儲服務標的物的面積1198.83平方米，其中包括冷凍庫592.07平方米、冷藏庫277.67平方米、月臺2**.28平方米、公攤14.25平方米、雨棚54.56平方米。 服務費用：冷凍/冷藏/月臺/公攤，2022年9月1日至2024年8月31日期間，含稅費用合計86元/月/平方米；2024年9月1日至2025年8月31日期間，含稅費用合計89.44元/月/平方米。雨棚對應期間的含稅費用分別為22元/月/平方米、24.96元/月/平方米。 |
1.合同中直接約定計租面積含有公攤面積； 2.以該總面積每平方米單價按月計租； 3.合同有效； 4.公攤系數約為0.01。 |
|
(2021)贛0112民初3206號 |
《新太好冷庫使用合同》約定：乙方儲存商品品名：板栗。冷庫使用及收費標準√包庫：庫位：4號庫房，庫房為√低溫庫，包庫建筑面積（含公攤）約464.27平方米，如庫位增加或減少以合同附件為依據。包庫使用費按包庫建筑面積（含公攤）計算，使用費標準為：70元/平方米/月。 |
1.合同中直接約定計租面積含有公攤面積； 2.以該總面積每平方米單價按月計租； 3.公攤面積、公攤系數均不明確； 4.合同有效。 |
（二）涉及商用場地租賃的案例
|
案號 |
合同內容 |
合同要點歸納 |
|
(2024)內2531民初1201號 |
甲方將位于錫林郭勒盟多倫店一號樓三層攤位號1599-1-X-01X的場地租給乙方用于商業經營，該攤位套內面積為178平方米，公攤系數0.20，計租面積為213.6平方米，乙方按照計租面積向甲方支付場地租金及相關管理費用，接收甲方的統一管理……共計731天，租金為每平方米日租金0.5元。 |
1.合同約定計租面積含公攤面積； 2.約定以每平方米單價按日計租； 3.合同有效性法院予以確認； 4.公攤系數為0.2。 |
|
(2024)渝0102民初3270號 |
原告作為甲方與被告許某某作為乙方、被告任某某作為丙方共同簽訂《招商合同<2021版本>》，合同約定：原告將位于重慶市涪陵區某場地租給許某某用于商業經營；攤位套內面積248.40平方米，公攤系數0.54，計租面積382.54平方米……租金按每平方米日租金1.50元計算。 |
1.合同約定計租面積含公攤面積； 2.約定以每平方米單價按日計租； 3.合同有效； 4.公攤系數為0.54。 |
|
(2023)渝0105民初29178號 |
原告與被告簽訂《紅星美凱龍家具商場展位租賃及管理服務合同》，約定被告租賃原告管理的紅星美凱龍商場展位，租賃實測面積為116.6平方米，公攤系數1.56（即0.56），折合計費面積為181.90平方米……租賃期限自2022年8月1日至2023年7月31日，共計365天，每平方米日租金5元，共計716020.50元。 |
1.合同約定計租面積含公攤面積； 2.約定以每平方米單價按日計租； 3.合同有效； 4.公攤系數為0.56。 |
2 實踐中常見問題解答
（一）公攤面積的約定方式？
對于公攤面積的約定，并沒有一致的標準。主要存在以下兩種約定方式：
1.直接列出公攤面積的具體數值或寫明公攤系數，并將其作為租賃面積的一部分。
2.僅在合同條款中提到“含公攤面積”，但并未表明其大小，公攤面積、公攤系數均不明確。
（二）公攤面積是否計算租金，計租標準如何？
公攤面積是否包含于租賃面積當中，法律并未就此進行強制性的規定，而是將公攤面積的計算、公攤面積的收費作為合同的條款，由當事人雙方進行自主約定。以上整理的凍庫租賃案例中，公攤面積一般明確納入租賃合同中，作為租賃面積的一部分進行約定。
公攤面積的計租標準存在如下兩種情況：
1.公攤面積計租標準與計租總面積租金標準一致。
2.公攤面積約定單獨的計算標準，即每平方米租金與其他部分面積的價格不同。
（三）如何判斷公攤面積是否過高，是否可以予以調整？
相關法律和案例的檢索中，未找到有關公攤面積或公攤系數的強制性規定，也未見支持調整公攤系數的判決。凍庫租賃的相關案例中，明確約定系數的有0.1、0.2，亦有公攤面積、公攤系數不明確的情況。公攤系數還可以參考商鋪租賃的案例，即0.2-0.6不等。
3 實務建議：規范合同條款以防范風險
基于上述法律規定與司法實踐，企業在簽訂倉庫或凍庫租賃合同時，針對公攤面積的約定與履行，需從條款明確性、計租規則細化及合理性評估三方面著手，以降低糾紛風險。具體要點如下：
（一）明確約定公攤面積的具體構成與數值
公攤面積的模糊約定是引發后續爭議的主要誘因，因此合同中需對其進行清晰界定：
1.列明具體數值及構成
建議直接寫明公攤面積的具體平方米數（如“公攤面積為423.22平方米”），并注明該面積對應的區域范圍（如“公攤面積包含公共通道、消防通道、電梯間等共用區域”），避免僅以“公攤”二字概括。
2.明確公攤系數及計算方式
若采用公攤系數計算，需在合同中注明系數數值（如“公攤系數為0.2”），并寫明計算邏輯［如“計租面積=套內面積×（1+公攤系數）”］，確保雙方對面積構成的理解一致。
3.避免模糊表述
諸如“租賃面積含公攤”“總面積包含公攤” 等表述因缺乏具體指向，易引發“公攤范圍如何界定”“面積數值是否合理”等爭議，應盡量避免。若確需簡化表述，需通過合同附件（如平面圖、面積測算說明）補充詳細信息。
（二）細化公攤面積的計租標準與計算方式
公攤面積是否計入租金、按何種標準計費，需在合同中作出明確且可執行的約定：
1.明確是否計入租金
若公攤面積不單獨計租，需寫明“租金僅按套內實際使用面積計算，公攤面積不另行收費”；若計入租金，則需進一步約定計費規則。
2.區分計租標準
根據司法案例實踐，計租標準可分為兩類：
（1）統一標準：即公攤面積與其他區域（如冷凍庫、辦公區）適用同一租金單價（如“冷凍庫、公攤面積均按3.8元/㎡/天計租”）；
（2）單獨標準：即公攤面積約定獨立單價（如“冷凍庫按3.77元/㎡/天計租，公攤面積按1.7元/㎡/天計租”），此時需注明該標準的依據（如“因公攤區域使用率較低，雙方協商按此標準計費”）。
（三）審慎評估公攤面積的合理性并預留調整空間
盡管法律未對公攤面積設定強制性標準，但實踐中需結合行業慣例與實際需求評估其合理性，并通過合同條款保障協商權：
1.參考同類案例與行業慣例
簽訂合同前，可參考凍庫租賃案例中0.1-0.2的公攤系數范圍，或商用場地0.2-0.56的常見系數，結合租賃物的實際用途（如冷庫因需專用通道、設備間，公攤系數可能高于普通倉庫）與對方協商，避免接受明顯高于行業常規的系數。
2.約定面積核實與異議處理機制
建議在合同中加入“面積核實條款”，如“乙方（承租方）有權在接收租賃物后30日內委托第三方機構測繪公攤面積，若實測面積與合同約定誤差超過5%，雙方應協商調整租金或重新約定面積”，通過第三方數據減少主觀爭議。
3.明確變更條件
公攤面積及系數一旦約定，非經雙方同意不得單方變更。若因租賃物改造、共用區域調整等客觀原因需變更公攤面積，需在合同中約定變更程序（如“甲方（出租方）需提前30日書面通知乙方，雙方協商一致后簽訂補充協議確認新面積”），避免單方調整引發糾紛。
（作者：鄭鵬 楊鈺婷）
