本文擬從房地產(chǎn)開發(fā)全流程出發(fā)，對實(shí)踐中較為高發(fā)的相關(guān)罪名進(jìn)行梳理，重點(diǎn)討論其適用場景、構(gòu)成邊界、常見爭點(diǎn)與實(shí)務(wù)提示。需要說明的是：不同地區(qū)監(jiān)管口徑、不同案件事實(shí)結(jié)構(gòu)及不同證據(jù)狀態(tài)，都會(huì)直接影響罪與非罪、此罪與彼罪的判斷。本文所述內(nèi)容，主要依據(jù)現(xiàn)行《刑法》、相關(guān)司法解釋、追訴標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定以及公開裁判規(guī)則進(jìn)行歸納，僅作一般性研究參考，具體案件仍需結(jié)合個(gè)案事實(shí)、證據(jù)鏈條與地方監(jiān)管政策綜合分析。

   1     土地獲取與招投標(biāo)環(huán)節(jié)：從程序違規(guī)到刑事風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)化點(diǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的源頭在于土地獲取。該階段一旦出現(xiàn)圍標(biāo)串標(biāo)、權(quán)錢交易、違規(guī)流轉(zhuǎn)土地、違法占地等行為，往往不僅涉及行政處罰，還可能進(jìn)一步引發(fā)刑事責(zé)任。實(shí)踐中，這一階段的核心風(fēng)險(xiǎn)主要集中在招投標(biāo)公平、土地用途合法、土地流轉(zhuǎn)條件是否成熟以及用地審批是否完備等方面。

（一）串通投標(biāo)罪

依據(jù)《刑法》第223條，投標(biāo)人相互串通投標(biāo)報(bào)價(jià)，損害招標(biāo)人或者其他投標(biāo)人利益，情節(jié)嚴(yán)重的；或者投標(biāo)人與招標(biāo)人串通投標(biāo)，損害國家、集體、公民合法利益，情節(jié)嚴(yán)重的，可能構(gòu)成串通投標(biāo)罪。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，該罪在土地招拍掛配套工程、總包分包采購、施工監(jiān)理招投標(biāo)、代建項(xiàng)目招標(biāo)等場景中均有出現(xiàn)。

實(shí)踐中的高風(fēng)險(xiǎn)行為通常包括：關(guān)聯(lián)公司陪標(biāo)、事先約定報(bào)價(jià)梯次、圍繞資格條件進(jìn)行定向設(shè)計(jì)、向評(píng)標(biāo)人員或相關(guān)負(fù)責(zé)人輸送利益、提前泄露標(biāo)底或評(píng)審信息等。是否達(dá)到“情節(jié)嚴(yán)重”，需要結(jié)合項(xiàng)目金額、違法所得、造成損失、串通方式、行為次數(shù)以及是否伴隨其他違法行為等因素綜合判斷。

需要注意的是：正常的商業(yè)接觸并不當(dāng)然構(gòu)成犯罪。例如，就項(xiàng)目技術(shù)方案、履約能力、市場行情等進(jìn)行合規(guī)溝通，在未發(fā)生報(bào)價(jià)串通、信息泄露、利益輸送的情況下，通常不能直接等同于串通投標(biāo)。但如果所謂“溝通”已經(jīng)實(shí)質(zhì)影響公平競爭秩序，則仍可能被認(rèn)定為犯罪的一部分。

從主體責(zé)任看，單位可能成為追責(zé)對象，但并非所有參與人員當(dāng)然承擔(dān)刑事責(zé)任。是否追究具體人員責(zé)任，仍需考察其在投標(biāo)組織中的角色、對串通事實(shí)的明知程度、是否實(shí)際參與決策或?qū)嵤ζ胀▎T工而言，若僅機(jī)械執(zhí)行一般事務(wù)且無證據(jù)證明其明知、參與核心串通安排，實(shí)踐中存在爭取不作為犯罪處理的空間。

（二）非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)罪

依據(jù)《刑法》第228條，以牟利為目的，違反土地管理法規(guī)，非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)，情節(jié)嚴(yán)重的，可能構(gòu)成非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)罪。該罪在房地產(chǎn)項(xiàng)目合作、股權(quán)并購、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、土地盤活等交易中具有較強(qiáng)現(xiàn)實(shí)關(guān)聯(lián)。

這一罪名的實(shí)務(wù)難點(diǎn)，不在于是否發(fā)生了“轉(zhuǎn)讓”，而在于轉(zhuǎn)讓是否實(shí)質(zhì)規(guī)避了土地管理制度、是否具有牟利目的，以及是否達(dá)到刑事追訴程度。實(shí)踐中，容易引發(fā)爭議的典型情形包括：未達(dá)到法定開發(fā)條件即通過股權(quán)交易變相轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目、以合作開發(fā)名義掩蓋實(shí)質(zhì)土地買賣、在工業(yè)用地或特定用途土地上通過結(jié)構(gòu)化交易實(shí)現(xiàn)快速獲利退出等。

需要特別提示的是：股權(quán)轉(zhuǎn)讓并不當(dāng)然屬于土地使用權(quán)非法轉(zhuǎn)讓。若交易真實(shí)指向公司控制權(quán)變更，交易結(jié)構(gòu)、對價(jià)安排、經(jīng)營目的、項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)安排均具有商業(yè)合理性，且未借此規(guī)避土地流轉(zhuǎn)強(qiáng)制性規(guī)定，則應(yīng)與以股權(quán)交易名義實(shí)施土地倒賣的情形區(qū)分開來。是否滿足法定開發(fā)投入比例，通常是重要判斷因素之一，但也不是唯一標(biāo)準(zhǔn)，仍需綜合審查交易背景、合同安排、資金流向及實(shí)際履行情況。

（三）行賄罪、單位行賄罪

在土地獲取、規(guī)劃調(diào)整、審批辦理、項(xiàng)目驗(yàn)收等環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)與自然資源、住建、規(guī)劃、金融等部門存在高頻接觸，由此也形成了商業(yè)賄賂、權(quán)錢交易的高發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。依據(jù)《刑法》第389條、第393條，為謀取不正當(dāng)利益，向國家工作人員給予財(cái)物的，可能構(gòu)成行賄罪；單位為謀取不正當(dāng)利益而行賄，情節(jié)嚴(yán)重的，可能構(gòu)成單位行賄罪。

對房地產(chǎn)企業(yè)而言，高風(fēng)險(xiǎn)場景通常包括：為獲取特定地塊、規(guī)劃指標(biāo)、容積率調(diào)整、審批提速、違規(guī)融資便利、行政處罰減免等目的而輸送現(xiàn)金、房產(chǎn)、裝修、股權(quán)、回扣、報(bào)銷費(fèi)用或其他利益。司法判斷通常會(huì)重點(diǎn)考察“請托事項(xiàng)是否具體”“謀取的利益是否具有不正當(dāng)性”“財(cái)物與利益之間是否存在對應(yīng)關(guān)系”。

值得注意的是：行賄案件的認(rèn)定往往并不以是否最終辦成事項(xiàng)為必要條件，也不以利益輸送形式是否顯性為限。名為“借款”“咨詢費(fèi)”“居間費(fèi)”“市場合作”的安排，如果實(shí)質(zhì)上對應(yīng)不正當(dāng)利益交換，仍可能落入刑法評(píng)價(jià)范圍。反過來說，部分缺乏具體請托事項(xiàng)、證據(jù)鏈條不能證明利益輸送與權(quán)力運(yùn)作存在對應(yīng)關(guān)系的案件，也存在辯護(hù)空間。

   2     融資募資環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)企業(yè)刑事風(fēng)險(xiǎn)最集中的區(qū)域之一

房地產(chǎn)企業(yè)對外部資金高度依賴，融資環(huán)節(jié)因此成為最容易觸發(fā)刑事風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)域之一。實(shí)踐中，圍繞募資、貸款、發(fā)債、理財(cái)銷售、資金歸集、信息披露等事項(xiàng)，較易涉及非法集資類、騙取貸款類、信息披露類犯罪。該類風(fēng)險(xiǎn)的共同特點(diǎn)是涉案金額通常較大、牽涉投資人或金融機(jī)構(gòu)較多、社會(huì)影響強(qiáng)、證據(jù)鏈條復(fù)雜。

（一）非法吸收公眾存款罪

依據(jù)《刑法》第176條，非法吸收公眾存款或者變相吸收公眾存款，擾亂金融秩序的，可能構(gòu)成非法吸收公眾存款罪。司法解釋通常將“非法性、公開性、利誘性、社會(huì)性”作為認(rèn)定該罪的重要分析框架。

對房地產(chǎn)企業(yè)而言，實(shí)踐中的典型高風(fēng)險(xiǎn)行為包括：以項(xiàng)目跟投、售后包租、返本銷售、保底收益、理財(cái)產(chǎn)品、員工內(nèi)部融資向社會(huì)擴(kuò)散等方式吸收資金；以商鋪、車位、文旅項(xiàng)目、養(yǎng)老地產(chǎn)等包裝高收益投資產(chǎn)品；通過銷售團(tuán)隊(duì)、微信群、客戶轉(zhuǎn)介紹、線下路演等方式向不特定對象持續(xù)募資。

需要強(qiáng)調(diào)的是：是否構(gòu)成該罪，并非只看是否“收了錢”，而要綜合審查融資對象范圍、宣傳方式、收益承諾、資金用途、是否突破金融監(jiān)管許可邊界等因素。僅在特定熟人范圍內(nèi)進(jìn)行臨時(shí)借貸，并不當(dāng)然構(gòu)成非法吸收公眾存款；但所謂“熟人融資”一旦通過公開宣傳、口口擴(kuò)散、層層轉(zhuǎn)介演變?yōu)槊嫦蛏鐣?huì)不特定對象吸收資金，仍可能進(jìn)入刑事評(píng)價(jià)范圍。

在量刑層面，資金用途、是否實(shí)際用于項(xiàng)目建設(shè)、是否存在揮霍轉(zhuǎn)移、案發(fā)后是否積極清退、是否取得投資人諒解等，通常都會(huì)影響從寬處理幅度。但“退賠即免責(zé)”并非當(dāng)然結(jié)論，仍需結(jié)合涉案規(guī)模、社會(huì)危害性、主觀惡性及政策背景綜合判斷。

（二）集資詐騙罪

依據(jù)《刑法》第192條，以非法占有為目的，使用詐騙方法非法集資的，可能構(gòu)成集資詐騙罪。該罪與非法吸收公眾存款罪在客觀行為上可能存在重合，但實(shí)務(wù)中的關(guān)鍵區(qū)分點(diǎn)通常在于行為人是否具有非法占有目的。

判斷非法占有目的，不能僅憑企業(yè)后來經(jīng)營失敗或項(xiàng)目爛尾即直接推定，而應(yīng)重點(diǎn)考察行為人在集資時(shí)及集資后的真實(shí)意思和資金去向。實(shí)踐中，虛構(gòu)項(xiàng)目、偽造資質(zhì)材料、明知無法履約仍大規(guī)模募資、將大部分資金用于個(gè)人揮霍或轉(zhuǎn)移、明顯脫離經(jīng)營邏輯地抽逃資金、逃匿失聯(lián)等情形，較容易被用來認(rèn)定非法占有目的。

房地產(chǎn)行業(yè)中，部分案件表面上是項(xiàng)目融資，實(shí)質(zhì)上卻缺乏真實(shí)開發(fā)計(jì)劃或清晰現(xiàn)金流閉環(huán)；部分案件雖然有真實(shí)項(xiàng)目，但募集資金與項(xiàng)目用途嚴(yán)重脫節(jié)，甚至以新資金覆蓋舊債務(wù)、兌付前端投資人，在資金鏈斷裂后迅速轉(zhuǎn)入個(gè)人控制領(lǐng)域。此類情形較易從非法吸收公眾存款升級(jí)為集資詐騙的指控方向。

因此，辯護(hù)與合規(guī)審查的關(guān)鍵，不僅在于識(shí)別融資模式是否合法，也在于審查募資時(shí)的真實(shí)用途、項(xiàng)目真實(shí)性、資金閉環(huán)以及募集后資金是否被挪作個(gè)人或非經(jīng)營性用途。

（三）騙取貸款罪

依據(jù)《刑法》第175條，以欺騙手段取得銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)貸款、票據(jù)承兌、信用證、保函等，給金融機(jī)構(gòu)造成重大損失或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，可能構(gòu)成騙取貸款、票據(jù)承兌、金融票證罪。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)貸、并購貸、流動(dòng)資金貸、按揭合作、供應(yīng)鏈金融等領(lǐng)域均可能觸及該罪。

典型高風(fēng)險(xiǎn)行為包括：偽造財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)、虛構(gòu)銷售回款、夸大抵押物價(jià)值、隱瞞重大負(fù)債、提供虛假合同或虛假交易背景、通過虛假按揭制造銷售繁榮、將貸款資金挪用于約定之外用途等。實(shí)踐中，貸款資料中的單點(diǎn)失真未必當(dāng)然入罪，但如果虛假材料對授信決定具有實(shí)質(zhì)影響，且造成重大損失或具備其他嚴(yán)重情節(jié)，則刑事風(fēng)險(xiǎn)明顯上升。

需要區(qū)分的是：銀行內(nèi)部審批瑕疵、授信風(fēng)控失敗，并不當(dāng)然排除企業(yè)責(zé)任；反過來，企業(yè)存在一定不規(guī)范行為，也不當(dāng)然等同于犯罪。是否構(gòu)成騙取貸款罪，仍要回到“是否實(shí)施欺騙行為”“該欺騙行為是否足以影響金融機(jī)構(gòu)判斷”“是否造成重大損失或者具有其他嚴(yán)重情節(jié)”等核心問題。

（四）違規(guī)披露、不披露重要信息罪

對于上市房企、發(fā)債主體、掛牌公司及其他依法負(fù)有信息披露義務(wù)的主體而言，信息披露真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性直接關(guān)聯(lián)資本市場與債權(quán)人判斷。依據(jù)《刑法》第161條，依法負(fù)有信息披露義務(wù)的公司、企業(yè)向股東和社會(huì)公眾提供虛假的或者隱瞞重要事實(shí)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告，或者對依法應(yīng)當(dāng)披露的其他重要信息不按照規(guī)定披露，嚴(yán)重?fù)p害股東或者其他人利益，或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，可能構(gòu)成違規(guī)披露、不披露重要信息罪。

房地產(chǎn)行業(yè)在該罪上的典型風(fēng)險(xiǎn)，主要體現(xiàn)為：虛增收入、提前確認(rèn)收入、隱瞞表外負(fù)債、隱瞞重大擔(dān)保、隱瞞到期債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、對關(guān)聯(lián)交易披露不充分、對項(xiàng)目停工交付風(fēng)險(xiǎn)披露失真等。實(shí)踐中，對“重要信息”的認(rèn)定高度依賴信息對投資決策、債權(quán)判斷和市場價(jià)格的影響程度。因此，需要結(jié)合監(jiān)管規(guī)則和具體披露義務(wù)體系理解，而不能以一般經(jīng)營瑕疵簡單代替刑事判斷。

同時(shí)，該罪通常并不當(dāng)然追究所有財(cái)務(wù)或信息披露鏈條上的工作人員責(zé)任。是否承擔(dān)刑責(zé)，仍需結(jié)合其在披露決策、財(cái)務(wù)造假、信息審核中的具體職責(zé)、權(quán)限、知情程度及作用大小判斷。

   3     開發(fā)建設(shè)與工程管理環(huán)節(jié)：事故責(zé)任與內(nèi)部舞弊并行

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入開發(fā)建設(shè)階段后，一方面，要面對安全生產(chǎn)、工程質(zhì)量、勞務(wù)管理等外部風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，也要面對工程款支付、采購結(jié)算、項(xiàng)目財(cái)務(wù)運(yùn)作中的內(nèi)部舞弊風(fēng)險(xiǎn)。該環(huán)節(jié)較常見的罪名包括：重大責(zé)任事故罪、工程重大安全事故罪、挪用資金罪、職務(wù)侵占罪等。

（一）重大責(zé)任事故罪、工程重大安全事故罪

依據(jù)《刑法》第134條、第137條，在生產(chǎn)、作業(yè)中違反有關(guān)安全管理規(guī)定，或者建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、工程監(jiān)理單位違反國家規(guī)定，降低工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，造成重大安全事故的，可能分別構(gòu)成重大責(zé)任事故罪或者工程重大安全事故罪。

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中的高風(fēng)險(xiǎn)行為通常包括：將工程發(fā)包給不具備資質(zhì)的單位或個(gè)人，違法分包轉(zhuǎn)包，壓縮工期導(dǎo)致安全措施空轉(zhuǎn)，明知存在重大隱患而強(qiáng)令施工，對深基坑、高支模、腳手架、起重設(shè)備等重大危險(xiǎn)源缺乏有效管理，以及在設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、驗(yàn)收中突破法定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

兩罪雖然都與安全事故相關(guān)，但評(píng)價(jià)重點(diǎn)并不完全相同。重大責(zé)任事故罪更強(qiáng)調(diào)作業(yè)管理層面的違規(guī)與事故后果之間的聯(lián)系；工程重大安全事故罪則更聚焦建設(shè)工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)被突破所導(dǎo)致的嚴(yán)重后果。在具體案件中，建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人等是否承擔(dān)責(zé)任，取決于其法定義務(wù)范圍、實(shí)際控制程度、違規(guī)行為與事故后果之間的因果聯(lián)系。

實(shí)踐中，企業(yè)事前建立制度并不當(dāng)然排除刑事責(zé)任；相反，如果制度流于形式、明知隱患而不整改、將安全責(zé)任完全外包，則仍可能被認(rèn)定存在重大過失甚至共同責(zé)任。因此，判斷重點(diǎn)不在于紙面制度是否完備，而在于制度是否真實(shí)執(zhí)行、風(fēng)險(xiǎn)提示是否到位、整改閉環(huán)是否留痕。

（二）挪用資金罪、職務(wù)侵占罪

依據(jù)《刑法》第271條、第272條，公司、企業(yè)或者其他單位人員利用職務(wù)便利，將本單位財(cái)物非法占為己有，或者挪用本單位資金歸個(gè)人使用或者借貸給他人，可能分別構(gòu)成職務(wù)侵占罪、挪用資金罪。

房地產(chǎn)行業(yè)在該類犯罪上的典型風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，集中在工程款審批、采購結(jié)算、營銷返傭、預(yù)售資金劃轉(zhuǎn)、成本報(bào)銷、合作項(xiàng)目資金調(diào)度等方面。高風(fēng)險(xiǎn)手法包括：虛增采購價(jià)格、虛構(gòu)勞務(wù)結(jié)算、通過殼公司套取工程款、截留銷售回款、將監(jiān)管資金轉(zhuǎn)至個(gè)人控制賬戶、以臨時(shí)周轉(zhuǎn)名義長期占用公司資金等。

兩罪的核心區(qū)分，通常在于行為人主觀上是“非法占有”還是“臨時(shí)挪用”。但主觀目的并非僅靠本人陳述認(rèn)定，而要結(jié)合資金去向、歸還意愿和能力、占用時(shí)間、是否隱瞞、是否形成賬外循環(huán)等客觀事實(shí)綜合判斷。即便行為人主張“以后會(huì)還”，如果資金已被長期占用、用于高風(fēng)險(xiǎn)投資或個(gè)人債務(wù)填補(bǔ)，且客觀上缺乏歸還能力，實(shí)踐中仍可能向非法占有方向評(píng)價(jià)。

   4     商品房銷售與交付環(huán)節(jié)：交易真實(shí)性與處分邊界

房地產(chǎn)企業(yè)直接面向購房者的銷售與交付環(huán)節(jié)，是民事糾紛最容易外溢為刑事風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)域之一。尤其當(dāng)企業(yè)存在無證銷售、一房多賣、擅自動(dòng)用監(jiān)管資金、偽造印章、轉(zhuǎn)移已被查封財(cái)產(chǎn)等行為時(shí)，合同糾紛、交付爭議、執(zhí)行爭議往往會(huì)升級(jí)為刑事追責(zé)。

（一）合同詐騙罪

依據(jù)《刑法》第224條，以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過程中騙取對方當(dāng)事人財(cái)物，數(shù)額較大的，可能構(gòu)成合同詐騙罪。該罪在房地產(chǎn)銷售、合作開發(fā)、工程分包、項(xiàng)目代建、招商運(yùn)營等場景中均可能出現(xiàn)。

對房地產(chǎn)企業(yè)而言，實(shí)踐中較具風(fēng)險(xiǎn)的行為包括：虛構(gòu)項(xiàng)目或夸大項(xiàng)目真實(shí)狀態(tài)進(jìn)行銷售，明知不具備銷售條件仍大量收取房款或定金，收款后將資金明顯脫離項(xiàng)目用途，重復(fù)處分同一房產(chǎn)或權(quán)益，簽約時(shí)故意隱瞞已經(jīng)存在的查封、抵押、重大權(quán)屬瑕疵等。

需要謹(jǐn)慎區(qū)分的是：合同詐騙罪并不等于“嚴(yán)重違約”。企業(yè)后來因市場變化、融資失敗、審批障礙等原因?qū)е马?xiàng)目延期、停工甚至無法履約，并不當(dāng)然說明其在簽約時(shí)就具有非法占有目的。刑事判斷仍需圍繞簽約時(shí)的真實(shí)意思、履約基礎(chǔ)、收款后的資金流向以及是否存在虛構(gòu)事實(shí)、隱瞞真相等欺騙行為展開。

（二）偽造公司印章罪

依據(jù)《刑法》第280條第2款，偽造公司、企業(yè)、事業(yè)單位、人民團(tuán)體印章的，可能構(gòu)成偽造公司、企業(yè)、事業(yè)單位印章罪。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售簽約、項(xiàng)目合作、財(cái)務(wù)審批、授權(quán)委托、工程結(jié)算等環(huán)節(jié)使用印章頻繁，因此印章管理混亂往往會(huì)迅速放大為刑事問題。

實(shí)踐中的高風(fēng)險(xiǎn)情形包括：私刻項(xiàng)目部印章、合同章、財(cái)務(wù)章對外簽約收款，偽造授權(quán)文書實(shí)施銷售或融資，利用已作廢印章繼續(xù)對外處分權(quán)利義務(wù)等。如果偽造印章行為同時(shí)服務(wù)于詐騙、非法集資、騙取貸款等其他犯罪，司法機(jī)關(guān)通常會(huì)對數(shù)罪關(guān)系或牽連關(guān)系進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。

需要說明的是：企業(yè)印章管理失控并不當(dāng)然構(gòu)成單位犯罪，但極可能導(dǎo)致企業(yè)承擔(dān)民事責(zé)任、行政責(zé)任，并在后續(xù)刑事程序中被質(zhì)疑內(nèi)部控制失效。因此，印章問題在房企案件中往往兼具實(shí)體風(fēng)險(xiǎn)與證據(jù)風(fēng)險(xiǎn)雙重屬性。

（三）非法處置查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)罪

依據(jù)《刑法》第314條，隱藏、轉(zhuǎn)移、變賣、故意毀損已被司法機(jī)關(guān)查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)，情節(jié)嚴(yán)重的，可能構(gòu)成非法處置查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)罪。房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)形態(tài)以土地、在建工程、房屋、車位、賬戶資金為主，執(zhí)行程序中該罪并不罕見。

實(shí)踐中，常見風(fēng)險(xiǎn)行為包括：在明知房產(chǎn)已被查封后仍繼續(xù)簽約出售、私下辦理網(wǎng)簽或交付、通過低價(jià)轉(zhuǎn)讓關(guān)聯(lián)交易轉(zhuǎn)移資產(chǎn)、擅自處分被凍結(jié)賬戶資金等。該罪的判斷重點(diǎn)通常包括：行為人是否明知存在查封扣押凍結(jié)措施、處分行為是否足以妨害執(zhí)行、情節(jié)是否達(dá)到嚴(yán)重程度。

需要與拒不執(zhí)行判決、裁定罪區(qū)分的是：兩罪雖然都可能出現(xiàn)在債務(wù)危機(jī)和執(zhí)行程序中，但前者更聚焦對特定查封扣押凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的處分行為，后者則更強(qiáng)調(diào)對生效裁判執(zhí)行義務(wù)的整體抗拒。在具體案件中，兩者亦可能發(fā)生競合，需要結(jié)合行為方式、程序階段和法益侵害重點(diǎn)分析。

   5     財(cái)稅管理環(huán)節(jié)：稅負(fù)壓力下的高發(fā)刑事風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)稅種多、稅額大、項(xiàng)目周期長，收入確認(rèn)、成本歸集、票據(jù)管理、資金往來都較為復(fù)雜。一旦企業(yè)在財(cái)務(wù)報(bào)表、納稅申報(bào)、發(fā)票取得與開具環(huán)節(jié)突破底線，行政違法便可能進(jìn)一步演化為刑事風(fēng)險(xiǎn)。

（一）逃稅罪

依據(jù)《刑法》第201條，納稅人采取欺騙、隱瞞手段進(jìn)行虛假納稅申報(bào)或者不申報(bào)，逃避繳納稅款，數(shù)額較大且占應(yīng)納稅額一定比例以上的，可能構(gòu)成逃稅罪。房地產(chǎn)行業(yè)的典型風(fēng)險(xiǎn)行為包括：隱瞞預(yù)售收入、少確認(rèn)銷售收入、虛增工程成本、通過關(guān)聯(lián)交易轉(zhuǎn)移利潤、設(shè)置賬外回款、在稅收征管環(huán)節(jié)提供虛假資料等。

實(shí)踐中，逃稅罪與一般稅務(wù)違法的區(qū)分，通常要結(jié)合逃稅數(shù)額、比例、主觀故意、是否經(jīng)過稅務(wù)處理程序以及是否存在補(bǔ)繳情形等綜合判斷。刑法對于首次發(fā)生特定逃稅行為并在稅務(wù)機(jī)關(guān)依法追繳后及時(shí)補(bǔ)繳稅款、滯納金并接受行政處罰的情形，設(shè)置了不予追究刑事責(zé)任的空間；但該規(guī)則存在明確適用邊界，并非所有補(bǔ)稅情形都能當(dāng)然阻卻刑事責(zé)任。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)在面對稅務(wù)核查時(shí)，既不能簡單把補(bǔ)稅理解為“自動(dòng)安全”，也不能忽視早期自查、自糾、自證的重要性。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一旦進(jìn)入刑事程序，企業(yè)歷史賬務(wù)、成本鏈條、票據(jù)來源、項(xiàng)目結(jié)算方式都會(huì)成為重點(diǎn)審查對象。

（二）虛開增值稅專用發(fā)票罪

依據(jù)《刑法》第205條，虛開增值稅專用發(fā)票，騙取國家稅款的，可能構(gòu)成虛開增值稅專用發(fā)票罪。房地產(chǎn)行業(yè)由于工程分包層級(jí)多、材料采購鏈條長、成本結(jié)算復(fù)雜，較易在“無真實(shí)交易開票”“交易不實(shí)但票據(jù)入賬”“借票抵扣”等方面產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。

實(shí)踐中，常見高風(fēng)險(xiǎn)行為包括：讓他人為自己虛開工程款、材料款、勞務(wù)款發(fā)票；明知無真實(shí)交易仍取得發(fā)票入賬抵扣；通過殼公司循環(huán)開票抬高成本；用“票貨分離”“先票后貨”“咨詢服務(wù)費(fèi)”等名義掩蓋無真實(shí)交易事實(shí)。需要注意的是：虛開犯罪并不以是否實(shí)際騙取全部稅款為唯一前提，關(guān)鍵仍在于是否存在與真實(shí)交易相背離的開票行為以及相應(yīng)主觀故意。

   6     用工與商業(yè)往來環(huán)節(jié)：欠薪風(fēng)險(xiǎn)與商業(yè)賄賂風(fēng)險(xiǎn)并存

（一）拒不支付勞動(dòng)報(bào)酬罪

依據(jù)《刑法》第276條，以轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、逃匿等方法逃避支付勞動(dòng)者勞動(dòng)報(bào)酬，或者有能力支付而不支付勞動(dòng)報(bào)酬，數(shù)額較大，經(jīng)政府有關(guān)部門責(zé)令支付仍不支付的，可能構(gòu)成拒不支付勞動(dòng)報(bào)酬罪。房地產(chǎn)項(xiàng)目施工鏈條長、勞務(wù)分包層級(jí)多，一旦企業(yè)資金緊張，農(nóng)民工工資問題極易成為刑事與群體性風(fēng)險(xiǎn)疊加點(diǎn)。

該罪的關(guān)鍵，不在于單純“欠薪”這一結(jié)果，而在于是否存在逃避支付、拒不支付的行為，以及是否經(jīng)過主管部門責(zé)令支付仍不履行。實(shí)踐中，惡意轉(zhuǎn)移資產(chǎn)、抽逃資金、虛假停業(yè)、失聯(lián)逃匿、明知有能力支付卻優(yōu)先償還其他非緊急債務(wù)等，都會(huì)顯著加大入罪風(fēng)險(xiǎn)。相反，若企業(yè)確因客觀經(jīng)營困難導(dǎo)致階段性拖欠，但能夠積極溝通、制定支付方案并在責(zé)令后及時(shí)履行，通常具有較強(qiáng)從寬基礎(chǔ)。

（二）對非國家工作人員行賄罪、非國家工作人員受賄罪

房地產(chǎn)企業(yè)在工程發(fā)包、材料采購、招商主管理、物業(yè)合作、渠道銷售、居間服務(wù)等商業(yè)往來中，也可能觸發(fā)針對非國家工作人員的賄賂類犯罪。依據(jù)《刑法》第163條、第164條，公司、企業(yè)或者其他單位工作人員利用職務(wù)便利收受財(cái)物，為他人謀取利益，或者為謀取不正當(dāng)利益向其給予財(cái)物，達(dá)到法定標(biāo)準(zhǔn)的，可能構(gòu)成相應(yīng)犯罪。

實(shí)踐中的典型高風(fēng)險(xiǎn)行為包括：圍繞項(xiàng)目總包、分包、材料供應(yīng)、入圍名錄、銷售代理返點(diǎn)等事項(xiàng)，向合作方關(guān)鍵崗位人員支付回扣、好處費(fèi)、顧問費(fèi)、股權(quán)利益、房產(chǎn)使用權(quán)等。與民事商業(yè)折扣不同，該類犯罪評(píng)價(jià)的重點(diǎn)在于財(cái)物是否具有對價(jià)性、是否脫離正常商業(yè)安排、是否以獲取不正當(dāng)交易機(jī)會(huì)或優(yōu)勢為目的。

   7     司法處置與債務(wù)危機(jī)場景：程序風(fēng)險(xiǎn)不容忽視

房地產(chǎn)企業(yè)一旦進(jìn)入債務(wù)糾紛集中爆發(fā)期，容易在訴訟、保全、執(zhí)行、重組等程序中出現(xiàn)次生刑事風(fēng)險(xiǎn)。此時(shí)，企業(yè)管理者常因急于保資產(chǎn)、穩(wěn)項(xiàng)目而采取高風(fēng)險(xiǎn)手段，進(jìn)而引發(fā)虛假訴訟、拒不執(zhí)行判決裁定等指控。

（一）虛假訴訟罪

依據(jù)《刑法》第307條，以捏造的事實(shí)提起民事訴訟，妨害司法秩序或者嚴(yán)重侵害他人合法權(quán)益的，可能構(gòu)成虛假訴訟罪。房地產(chǎn)領(lǐng)域的典型風(fēng)險(xiǎn)行為包括：通過關(guān)聯(lián)公司虛構(gòu)借款、工程款、優(yōu)先債權(quán)等基礎(chǔ)關(guān)系提起訴訟；偽造項(xiàng)目合作協(xié)議、結(jié)算單、擔(dān)保文件騙取保全或調(diào)解；借助虛假訴訟制造優(yōu)先受償順位，從而轉(zhuǎn)移資產(chǎn)、對抗真實(shí)債權(quán)人。

該罪的高發(fā)背景，往往是項(xiàng)目債務(wù)纏身、資金鏈斷裂、執(zhí)行壓力集中。需要注意的是：并非所有證據(jù)瑕疵、訴訟主張失當(dāng)都構(gòu)成虛假訴訟。刑事評(píng)價(jià)仍需圍繞是否捏造基礎(chǔ)法律關(guān)系、是否有意誤導(dǎo)法院、是否侵害他人合法權(quán)益展開。

（二）拒不執(zhí)行判決、裁定罪

依據(jù)《刑法》第313條，對人民法院的判決、裁定有能力執(zhí)行而拒不執(zhí)行，情節(jié)嚴(yán)重的，可能構(gòu)成拒不執(zhí)行判決、裁定罪。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入執(zhí)行程序后，常見高風(fēng)險(xiǎn)行為包括：隱藏可售房源、轉(zhuǎn)移賬戶資金、通過關(guān)聯(lián)交易低價(jià)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)、拒不配合法院查封騰退、虛假申報(bào)財(cái)產(chǎn)情況等。

該罪的核心判斷不只是“沒有執(zhí)行”，而是行為人是否在有履行能力的前提下，以積極對抗、規(guī)避、轉(zhuǎn)移等方式拒不履行。對于企業(yè)實(shí)控人、法定代表人、高管而言，如果其對企業(yè)資產(chǎn)調(diào)度和執(zhí)行協(xié)助負(fù)有實(shí)質(zhì)控制責(zé)任，則更容易成為追責(zé)重點(diǎn)。

 結(jié)  語 

房地產(chǎn)行業(yè)刑事風(fēng)險(xiǎn)的顯著特點(diǎn)，在于其與正常經(jīng)營活動(dòng)深度交織，許多風(fēng)險(xiǎn)并非起于典型“犯罪場景”，而是從交易結(jié)構(gòu)失衡、融資安排失當(dāng)、資金使用失控、信息披露失真、程序應(yīng)對失范逐步演化而來。對企業(yè)和律師而言，真正重要的，不只是識(shí)別罪名名稱，更是把握每一類風(fēng)險(xiǎn)背后的入罪邏輯、證據(jù)重點(diǎn)與邊界條件。

因此，對房地產(chǎn)企業(yè)開展刑事合規(guī)工作，不能停留在“知道有哪些罪名”，而應(yīng)進(jìn)一步追問：哪些經(jīng)營動(dòng)作最容易被解釋為具有刑法意義上的故意？哪些材料與流程最能證明企業(yè)系合規(guī)經(jīng)營？哪些歷史問題若不盡早處置，可能在危機(jī)階段集中爆發(fā)？

下篇將據(jù)此轉(zhuǎn)向制度層面，討論如何將上述高發(fā)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化為企業(yè)治理、業(yè)務(wù)管控、留痕機(jī)制和應(yīng)急處置中的具體控制動(dòng)作。

（作者：周鵬、湯偉佳、余越、劉彥祺、艾新）